Мода на коворкинг дошла до Казани
Вместе с тем, казанские девелоперы начинают развивать новый формат гибких и открытых пространств в офисах — коворкинги. Сейчас в Казани их почти полтора десятка. Общая площадь — 11 363 кв. м, в том числе некоммерческих коворкингов площадью 1 240 кв. м («Авиатор» в одноименном технопарке, коворкинг в ДК «Московский» и ДК «Сайдаш»). В дополнение к ним можно отнести два объекта в формате управляемых мини-офисов — Alliance Business Centers и БЦ «Мастер», более восьми антикафе, где можно работать с ноутбуком. Кризис 2020 года сильно затронул сегмент коворкингов и наиболее слабые проекты ушли с рынка. Так, закрылись коворкингы Grow Up и «В тапочках».
На смену им в первом полугодии этого года открылся коворкинг «Func» обшей площадью 1 400 кв. м. В текущем августе запущен второй коворкинг сети Smart Space в торговом центре Udacha, который расположен в жилом комплексе «Царево Village».
— Практически каждый новый бизнес-центр, проектируемый на рынке, заявляет об открытии на своих площадях коворкинга. Одним из новых проектов заявлен коворкинг Orange в одноименном бизнес-центре. С 2018 года о желании зайти на рынок Казани заявляет сеть коворкингов WeWork. А также в качестве реновации своих действующих объектов собственники часто рассматривают переформатирование площадей под коворкинги, но сложность и незнание рынка тормозит развитие данного формата, — отмечают эксперты рынка.
Наибольший спрос в коворкингах приходится на мини-офисы от 15 до 20 кв. м на три—пять рабочих мест. На такие помещения, по словам управляющих действующих проектов, формируется очередь. Помещения большей площади и опен-спейсы имеют загрузку не более 70%.
Мониторинг цен на коммерческую недвижимость в Казани и Татарстане
МОНИТОРИНГ ЦЕН
на коммерческую недвижимость в г.Казани
тыс.рублей за 1 кв.метр
Наименование района г.Казани
Административные, офисные помещения, бизнес-центры
Торговые площади, пункты общественного питания
Производственно-складские помещения
30 – 80
28 – 70
7 – 20
38 – 100
40 – 100
9 – 19
30 – 70
30 – 75
10 – 25
35 – 80
29 – 80
9 – 25
40 – 90
40 – 120
15 – 21
45 – 70
45 – 140
9 – 25
32 – 75
40 – 100
12 – 30
МОНИТОРИНГ ЦЕН
на коммерческую недвижимость на территории Республики Татарстан
тыс.рублей за 1 кв.метр
Наименование населенного пункта
Расположение
Административные, офисные помещения, бизнес-центры
Торговые помещения, помещения общественного питания
Производственно-складские помещения
Азнакаево
14 – 30
15 — 36
2 – 8
Агрыз
7 – 53
16 – 60
3 – 12
Актаныш
20 – 32
25 – 34
1,8 – 12
Альметьевск
Центральная часть города
45 — 90
45 – 90
2,5 – 10
Районы массовой жилой застройки
25 – 60
33 – 60
2,5 – 10
20 – 35
25 – 35
1,3 — 12
Арск
6 — 45
8 — 40
2 – 15
Бугульма
17 — 45
20 – 75
1,5 – 9
Буинск
4 – 30
5 – 25
2 — 10
Бавлы
18 – 36
20 – 40
1,7 – 8,0
Высокая Гора
13 — 40
11 — 40
2 – 15
Верхний Услон
4 — 30
5 – 35
1,5 — 9
Елабуга
15 – 45
17 — 48
2 – 12
Заинск
6 — 35
6 — 32
1,3 — 16
Зеленодольск
Центральная часть города
28 – 70
25 — 73
8 – 20
Районы массовой жилой застройки
16 – 40
20 — 40
6 – 17
Кукмор
12 – 38
17 – 32
1,2 – 6
Лаишево
и Лаишевский район
14 – 47
15 – 45
3 — 12
Лениногорск
17 – 50
15 – 45
2,6 – 13
Мамадыш
5 – 25
5 – 25
2 – 7
Мензелинск
7 – 27
8 – 28
2 – 7
Менделеевск
11 – 39
11 – 40
2 – 8
Набережные Челны
Центральная часть города
30 – 60
30 – 83
12 – 20
Районы массовой жилой застройки
25 – 40
19 – 45
4 – 15
15 — 25
16 – 25
3 — 26
Нижнекамск
Центральная часть города
35 – 68
30 — 90
8 – 20
Районы массовой жилой застройки
25 — 45
30 — 45
7 – 18
20 — 29
24 – 30
3 – 13
Камские Поляны (Нижнекамский район)
8 -14
8 – 16
0,5 -1,5
Нурлат
15 – 30
15 – 40
3 – 7
Пестрецы
17 – 26
23 – 35
3 -16
Богатые Сабы
12
20
1,1 – 6
Тетюши
8 – 22
18 – 36
0,9 — 9
Чистополь
Центральная часть города
15 – 37
13 — 37
2 -7
Районы массовой жилой застройки
10 – 20
5 –15
1,5 — 4
Уруссу
8 -14
10 – 20
1,3 – 7,5
Прочие населенные пункты с неактивным рынком
2 – 15
2 – 15
1,3 – 7
Мониторинг выполняется совместно с профессиональными объединениями участников рынка недвижимости и экспертными организациями при содействии Палат (Управлений, Комитета) земельных и имущественных отношений муниципальных районов и городских округов Республики Татарстан, Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, Министерства строительства, архитектуры и ЖКХ Республики Татарстан.
Мониторинг составлен на основе анализа и статистической обработки рыночных сведений о предложениях и сделках на незастроенные земельные участки и объекты капитального строительства, полученных из средств массовой информации, мультилистинговых систем объявлений, данных профессиональных участников рынка недвижимости, экспертов, результатов аукционов и сделок, в т.ч. с государственным и муниципальным имуществом, совершенных с момента предшествующего выпуска.
При определении диапазонов цен была проведена математическая обработка информации с исключением максимальных и минимальных значений стоимости, а также с очевидно недостоверными или противоречивыми сведениями.
Мониторинг определяет диапазоны цен и не может заменить процедуру определения рыночной стоимости конкретных объектов недвижимости, которая осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также действующими на дату оценки Федеральными стандартами оценки. Мониторинг носит справочный характер и не может применяться как основание для совершения сделок, поскольку не учитывает индивидуальные особенности земельных участков (рельеф, конфигурацию, локальное расположение, площадь, вид разрешенного использования, наличие сервитутов и обременений, возможность торга, наличие экологических факторов, загрязнений и другие факторы), объектов капитального строительства (архитектурно-планировочные решения, износы и устаревания, наличие обременений, возможность торга, площадь, локальное расположение и другие факторы). В Сборнике мониторинга с 2019 года публикуются диапазоны среднерыночной стоимости жилой недвижимости на территории Республики Татарстан. Также в Сборнике представлена информация о Союзе и Рекомендованные минимальные тарифы на выполнение оценочных работ на очередной год.
Стрит-ретейл: перезагрузка у дома
Спрос на аренду торговых помещений «у дома» восстановился. Уровень вакантности — 8,7%, средняя ставка аренды по торговым коридорам — 1 113 руб./кв. м/мес. (по городу — 805 руб./кв. м/мес.), средняя стоимость продажи помещений по городу — 80 572 руб./кв. м. За первое полугодие уровень вакантных площадей сократился на 2% — до 8,7%.
— После 2020 года наибольший интерес арендаторы проявляют к помещениям в жилых комплексах. Уровень стоимости ставок аренды показал рост к июню прошлого года на 26,58%, — сообщают аналитики, — Наиболее востребованными помещениями стала коммерция, расположенная в жилом комплексе на первых этажах. Мы видим быстрое восстановление ставок на такие помещения.
В предстоящие 4 года в Казани заявлено к строительству еще 14 объектов коммерческой недвижимости общей площадью 414 тыс. кв. м. «Если все объекты будут реализованы, то арендуемая площадь офисных центров г. Казани к концу 2026 года увеличится на 56% процентов», — указывают эксперты, добавляя, что большинство новых проектов заявлены в Советском районе (230,5 тыс. кв. м.). Однако, в связи с удорожанием себестоимости строительства, выход новых проектов может быть отложен до момента роста ставок аренды. Пока же ставки не вселяют оптимизм у инвесторов.
— Если раньше арендные ставки стояли на месте, то в настоящее время мы наблюдаем повсеместную их индексацию в пределах 10% от уровня июня — декабря 2020 года. Можно сказать, что идет техническое повышение в пределах официальной инфляции, которое покрывает возрастающие операционные расходы по содержанию недвижимости, — описывает состояние рынка гендиректор АН «РеАгентство» Юрий Чикиров.
По его словам, рост ставки на 10% не вызывает затруднений. Арендаторы легко «проглотили», перейдя на новые условия с 1 июля этого года. Правда, индексация арендных ставок по долгосрочным контрактам с федеральными игроками может быть ниже 10%, так как заранее эти условия не были оговорены. В любом случае, девелоперская доходность в сегменте офисной недвижимости стала заметно ниже, чем в жилищном строительстве. Теперь этот вид бизнеса считается «догоняющим».
Новые площади на рынке
В этом году рынок коммерческой недвижимости Казани пополнился новыми бизнес-центрами. В совокупности объем предложений увеличится примерно на 30 тысяч кв. м или на 5%. Так, в июне открылся элитный МФК на Право-Булачной, 51 (на месте бывшего Комбината «Здоровья»), о строительстве которого «Реальное время» подробно рассказывало. Его застройщиком выступил «Татинвестстройпроект». Общая площадь коммерческих помещений на первом и втором этажах составила 7 222,4 кв. м. На нижнем планируется размещение торговых операторов, а второй отдан под офисы. Общая площадь — 2 500 кв. м и заявлена к классификации на класс «А».
— Открытие офисных площадей состоялось в июне 2021 года без контрактов на аренду, но, по словам собственника бизнес-центра, уже имеются предварительные договоренности о сдаче всей площади в аренду, — сообщают эксперты рынка коммерческой недвижимости.
Как стало известно «Реальному времени», одним из первых арендаторов нового МФК стал Ак Барс Банк, который заключил договор на аренду 900 кв. м для обслуживания VIP-клиентов банка. Кроме того, здесь разместился ретейлер брендовой одежды Stefano Ricci.
В августе 2021 года планируется введение в эксплуатацию первой очереди бизнес-парка «Азинский» в Советском районе Казани, где откроется офисный центр Orange. Общая площадь первой очереди составит 20 189 кв. м. Весь бизнес-парк будет состоять из трех зданий по девять этажей, которые «дадут» 60 567 кв. м. Известно, что офисы будут передаваться как в отделке shell&core, так и в отделке «под ключ». Помимо офисных пространств с лаундж-зоной, на территории БЦ планируется коворкинг, конференц-залы и переговорные комнаты. Заявленный класс бизнес-центра — «А». Для арендаторов будут работать ресторан, фитнес-центр с бассейном.
— 2021 год отмечается стагнацией ставок аренды, но, как показывают тенденции прошлых кризисов и сокращающаяся вакансия на рынке, можно предполагать повышение ставок уже к концу года, — прогнозируют в UD Group, по их оценке, к концу года ставки могут вырасти на 3-4%.
Согласен со спикером гендиректор АН А-Development Мурат Ахмеров, указавший, что почти весь объем офисных площадей был арендован сразу после выхода в эксплуатацию, несмотря на высокие ставки. Региональный директор департамента стратегического консалтинга Colliers Владислав Николаев добавил, что этот объект сильно выделяется на общем фоне в Казани:
— В пандемию было совершено мало сделок, поэтому сложно отслеживать ценовые уровни ставок, и в большей части они стали предметом договоренностей, — указал он.
По его словам, до сих пор в городах-миллионниках мало выбора среди качественных предложений класса А.