Тенденции на рынке недвижимости Казани в 2022: анализ спроса и предложения

Горячее лето - 2023 - cтройэкспертиза. отраслевой журнал в ваших интересах Рынок коммерческой недвижимости

Мода на коворкинг дошла до Казани

Вместе с тем, казанские девелоперы начинают развивать новый формат гибких и открытых пространств в офисах — коворкинги. Сейчас в Казани их почти полтора десятка. Общая площадь — 11 363 кв. м, в том числе некоммерческих коворкингов площадью 1 240 кв. м («Авиатор» в одноименном технопарке, коворкинг в ДК «Московский» и ДК «Сайдаш»). В дополнение к ним можно отнести два объекта в формате управляемых мини-офисов — Alliance Business Centers и БЦ «Мастер», более восьми антикафе, где можно работать с ноутбуком. Кризис 2020 года сильно затронул сегмент коворкингов и наиболее слабые проекты ушли с рынка. Так, закрылись коворкингы Grow Up и «В тапочках».

На смену им в первом полугодии этого года открылся коворкинг «Func» обшей площадью 1 400 кв. м. В текущем августе запущен второй коворкинг сети Smart Space в торговом центре Udacha, который расположен в жилом комплексе «Царево Village».

— Практически каждый новый бизнес-центр, проектируемый на рынке, заявляет об открытии на своих площадях коворкинга. Одним из новых проектов заявлен коворкинг Orange в одноименном бизнес-центре. С 2018 года о желании зайти на рынок Казани заявляет сеть коворкингов WeWork. А также в качестве реновации своих действующих объектов собственники часто рассматривают переформатирование площадей под коворкинги, но сложность и незнание рынка тормозит развитие данного формата, — отмечают эксперты рынка.

Наибольший спрос в коворкингах приходится на мини-офисы от 15 до 20 кв. м на три—пять рабочих мест. На такие помещения, по словам управляющих действующих проектов, формируется очередь. Помещения большей площади и опен-спейсы имеют загрузку не более 70%.

Мониторинг цен на коммерческую недвижимость в Казани и Татарстане

МОНИТОРИНГ ЦЕН

на коммерческую недвижимость в г.Казани

тыс.рублей за 1 кв.метр

Наименование района г.Казани

Административные, офисные помещения, бизнес-центры

Торговые площади, пункты общественного питания

Производственно-складские помещения

30 – 80

28 – 70

7 – 20

38 – 100

40 – 100

9 – 19

30 – 70

30 – 75

10 – 25

35 – 80

29 – 80

9 – 25

40 – 90

40 – 120

15 – 21

45 – 70

45 – 140

9 – 25

32 – 75

40 – 100

12 – 30

МОНИТОРИНГ ЦЕН

на коммерческую недвижимость на территории Республики Татарстан

тыс.рублей за 1 кв.метр

Наименование населенного пункта

Расположение

Административные, офисные помещения, бизнес-центры

Торговые помещения, помещения общественного питания

Производственно-складские помещения

Азнакаево

14 – 30

15 — 36

2 – 8

Агрыз

7 – 53

16 – 60

3 – 12

Актаныш

20 – 32

25 – 34

1,8 – 12

Альметьевск

Центральная часть города

45 — 90

45 – 90

2,5 – 10

Районы массовой жилой застройки

25 – 60

33 – 60

2,5 – 10

20 – 35

25 – 35

1,3 — 12

Арск

6 — 45

8 — 40

2 – 15

Бугульма

17 — 45

20 – 75

1,5 – 9

Буинск

4 – 30

5 – 25

2 — 10

Бавлы

18 – 36

20 – 40

1,7 – 8,0

Высокая Гора

13 — 40

11 — 40

2 – 15

Верхний Услон

4 — 30

5 – 35

1,5 — 9

Елабуга

15 – 45

17 — 48

2 – 12

Заинск

6 — 35

6 — 32

1,3 — 16

Зеленодольск

Центральная часть города

28 – 70

25 — 73

8 – 20

Районы массовой жилой застройки

16 – 40

20 — 40

6 – 17

Кукмор

12 – 38

17 – 32

1,2 – 6

Лаишево

и Лаишевский район

14 – 47

15 – 45

3 — 12

Лениногорск

17 – 50

15 – 45

2,6 – 13

Мамадыш

5 – 25

5 – 25

2 – 7

Мензелинск

7 – 27

8 – 28

2 – 7

Менделеевск

11 – 39

11 – 40

2 – 8

Набережные Челны

Центральная часть города

30 – 60

30 – 83

12 – 20

Районы массовой жилой застройки

25 – 40

19 – 45

4 – 15

15 — 25

16 – 25

3 — 26

Нижнекамск

Центральная часть города

35 – 68

30 — 90

8 – 20

Районы массовой жилой застройки

25 — 45

30 — 45

7 – 18

20 — 29

24 – 30

3 – 13

Камские Поляны (Нижнекамский район)

8 -14

8 – 16

0,5 -1,5

Нурлат

15 – 30

15 – 40

3 – 7

Пестрецы

17 – 26

23 – 35

3 -16

Богатые Сабы

12

20

1,1 – 6

Тетюши

8 – 22

18 – 36

0,9 — 9

Чистополь

Центральная часть города

15 – 37

13 — 37

2 -7

Районы массовой жилой застройки

10 – 20

5 –15

1,5 — 4

Уруссу

8 -14

10 – 20

1,3 – 7,5

Прочие населенные пункты с неактивным рынком

2 – 15

2 – 15

1,3 – 7

Мониторинг выполняется совместно с профессиональными объединениями участников рынка недвижимости и экспертными организациями при содействии Палат (Управлений, Комитета) земельных и имущественных отношений муниципальных районов и городских округов Республики Татарстан, Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, Министерства строительства, архитектуры и ЖКХ Республики Татарстан.

Мониторинг составлен на основе анализа и статистической обработки рыночных сведений о предложениях и сделках на незастроенные земельные участки и объекты капитального строительства, полученных из средств массовой информации, мультилистинговых систем объявлений, данных профессиональных участников рынка недвижимости, экспертов, результатов аукционов и сделок, в т.ч. с государственным и муниципальным имуществом, совершенных с момента предшествующего выпуска.

При определении диапазонов цен была проведена математическая обработка информации с исключением максимальных и минимальных значений стоимости, а также с очевидно недостоверными или противоречивыми сведениями.

Мониторинг определяет диапазоны цен и не может заменить процедуру определения рыночной стоимости конкретных объектов недвижимости, которая осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также действующими на дату оценки Федеральными стандартами оценки. Мониторинг носит справочный характер и не может применяться как основание для совершения сделок, поскольку не учитывает индивидуальные особенности земельных участков (рельеф, конфигурацию, локальное расположение, площадь, вид разрешенного использования, наличие сервитутов и обременений, возможность торга, наличие экологических факторов, загрязнений и другие факторы), объектов капитального строительства (архитектурно-планировочные решения, износы и устаревания, наличие обременений, возможность торга, площадь, локальное расположение и другие факторы). В Сборнике мониторинга с 2019 года публикуются диапазоны среднерыночной стоимости жилой недвижимости на территории Республики Татарстан. Также в Сборнике представлена информация о Союзе и Рекомендованные минимальные тарифы на выполнение оценочных работ на очередной год.

Стрит-ретейл: перезагрузка у дома

Спрос на аренду торговых помещений «у дома» восстановился. Уровень вакантности — 8,7%, средняя ставка аренды по торговым коридорам — 1 113 руб./кв. м/мес. (по городу — 805 руб./кв. м/мес.), средняя стоимость продажи помещений по городу — 80 572 руб./кв. м. За первое полугодие уровень вакантных площадей сократился на 2% — до 8,7%.

— После 2020 года наибольший интерес арендаторы проявляют к помещениям в жилых комплексах. Уровень стоимости ставок аренды показал рост к июню прошлого года на 26,58%, — сообщают аналитики, — Наиболее востребованными помещениями стала коммерция, расположенная в жилом комплексе на первых этажах. Мы видим быстрое восстановление ставок на такие помещения.

В предстоящие 4 года в Казани заявлено к строительству еще 14 объектов коммерческой недвижимости общей площадью 414 тыс. кв. м. «Если все объекты будут реализованы, то арендуемая площадь офисных центров г. Казани к концу 2026 года увеличится на 56% процентов», — указывают эксперты, добавляя, что большинство новых проектов заявлены в Советском районе (230,5 тыс. кв. м.). Однако, в связи с удорожанием себестоимости строительства, выход новых проектов может быть отложен до момента роста ставок аренды. Пока же ставки не вселяют оптимизм у инвесторов.

— Если раньше арендные ставки стояли на месте, то в настоящее время мы наблюдаем повсеместную их индексацию в пределах 10% от уровня июня — декабря 2020 года. Можно сказать, что идет техническое повышение в пределах официальной инфляции, которое покрывает возрастающие операционные расходы по содержанию недвижимости, — описывает состояние рынка гендиректор АН «РеАгентство» Юрий Чикиров.

По его словам, рост ставки на 10% не вызывает затруднений. Арендаторы легко «проглотили», перейдя на новые условия с 1 июля этого года. Правда, индексация арендных ставок по долгосрочным контрактам с федеральными игроками может быть ниже 10%, так как заранее эти условия не были оговорены. В любом случае, девелоперская доходность в сегменте офисной недвижимости стала заметно ниже, чем в жилищном строительстве. Теперь этот вид бизнеса считается «догоняющим».

Новые площади на рынке

В этом году рынок коммерческой недвижимости Казани пополнился новыми бизнес-центрами. В совокупности объем предложений увеличится примерно на 30 тысяч кв. м или на 5%. Так, в июне открылся элитный МФК на Право-Булачной, 51 (на месте бывшего Комбината «Здоровья»), о строительстве которого «Реальное время» подробно рассказывало. Его застройщиком выступил «Татинвестстройпроект». Общая площадь коммерческих помещений на первом и втором этажах составила 7 222,4 кв. м. На нижнем планируется размещение торговых операторов, а второй отдан под офисы. Общая площадь — 2 500 кв. м и заявлена к классификации на класс «А».

— Открытие офисных площадей состоялось в июне 2021 года без контрактов на аренду, но, по словам собственника бизнес-центра, уже имеются предварительные договоренности о сдаче всей площади в аренду, — сообщают эксперты рынка коммерческой недвижимости.

Как стало известно «Реальному времени», одним из первых арендаторов нового МФК стал Ак Барс Банк, который заключил договор на аренду 900 кв. м для обслуживания VIP-клиентов банка. Кроме того, здесь разместился ретейлер брендовой одежды Stefano Ricci.

В августе 2021 года планируется введение в эксплуатацию первой очереди бизнес-парка «Азинский» в Советском районе Казани, где откроется офисный центр Orange. Общая площадь первой очереди составит 20 189 кв. м. Весь бизнес-парк будет состоять из трех зданий по девять этажей, которые «дадут» 60 567 кв. м. Известно, что офисы будут передаваться как в отделке shell&core, так и в отделке «под ключ». Помимо офисных пространств с лаундж-зоной, на территории БЦ планируется коворкинг, конференц-залы и переговорные комнаты. Заявленный класс бизнес-центра — «А». Для арендаторов будут работать ресторан, фитнес-центр с бассейном.

— 2021 год отмечается стагнацией ставок аренды, но, как показывают тенденции прошлых кризисов и сокращающаяся вакансия на рынке, можно предполагать повышение ставок уже к концу года, — прогнозируют в UD Group, по их оценке, к концу года ставки могут вырасти на 3-4%.

Согласен со спикером гендиректор АН А-Development Мурат Ахмеров, указавший, что почти весь объем офисных площадей был арендован сразу после выхода в эксплуатацию, несмотря на высокие ставки. Региональный директор департамента стратегического консалтинга Colliers Владислав Николаев добавил, что этот объект сильно выделяется на общем фоне в Казани:

— В пандемию было совершено мало сделок, поэтому сложно отслеживать ценовые уровни ставок, и в большей части они стали предметом договоренностей, — указал он.

По его словам, до сих пор в городах-миллионниках мало выбора среди качественных предложений класса А.

Оцените статью