Рынок коммерческой недвижимости: прогноз и перспективы

Инвестиции в коммерческую недвижимость 2023 Рынок коммерческой недвижимости

Решают все

Существенное влияние на сегмент продолжит оказывать кадровый голод. «Больше людей у нас, увы, не становится, — напоминает Алексей Борисюк. — Именно на этом фоне продолжит расти спрос на цифровизацию и автоматизацию. Поскольку количество технических кадров в принципе не растет, а даже уменьшается, есть большой запрос на оптимизацию кадров, которая возможна как раз за счет усиления цифровизации и использования специализированных IT-платформ».

Россия в силу сложившихся обстоятельств находится в авангарде гендерных и возрастных мировых трендов, констатирует Акоп Сейсян: сегодня и как минимум в ближайший год женщины будут более востребованы на рынке труда, чем мужчины. Управляющие компании здесь не исключение: нанимая женщин, УК могут с наибольшей вероятностью прогнозировать их трудовой путь. Кроме того, высокий запрос сохраняется для соискателей- мужчин старше 55 лет, чего раньше не было: все искали молодых и бойких, поясняет эксперт. Таким образом, сегодня и в ближайший год как минимум женщины и мужчины в возрасте станут стабилизирующим фактором для управляющих компаний. Более того, мы видим, что эта группа более адекватна в зарплатных ожиданиях, в то время как ожидания молодых специалистов подчас нерелевантны — ни их опыту, ни экономической ситуации. «Дефицит был на рынке все прошлые годы, — констатирует Виктор Козин. — Теперь же, когда очень многих мобилизовали, он стал еще острее, и это снова повлияло на зарплаты, которые приходится повышать, чтобы конкурировать за оставшиеся профессиональные кадры. Сейчас активно муссируется новость о возможной второй волне частичной мобилизации. Если она будет проведена, рынок столкнется с еще большим кадровым голодом. Он, в свою очередь, приведет к тому, что динамика роста зарплат будет превышать динамику роста производительности труда. Если вторая волна и будет, то она может повторить ошибки первой, когда вслепую будут изъяты из бизнеса ключевые кадры, которые влияют на судьбу той или иной компании».

Отель «Аэропорт»

В 2022 году в России продолжался уход международных гостиничных операторов и управляющих компаний индустрии гостеприимства (Hilton Worldwide, InterContinental Hotels Group, Marriott International, Hyatt Hotels Corporation, Best Western и Sokos Hotels и пр.). Отдельные отели, хотя и сохраняют в названии наименование бренда, юридически к нему сейчас уже не имеют отношения, говорит Анна Никандрова.

Число таких гостиниц будет и дальше снижаться, но, несмотря на все сложности, рынок гостеприимства переживает новое развитие: в связи с ограничением выездного туризма спрос на качественный отдых внутри страны будет увеличиваться. Соответственно, продолжатся как ребрендинг гостиниц международных брендов, так и появление новых сетей под управлением российских компаний, которые будут нацелены на создание и развитие качественной туристической инфраструктуры. «Уход западных гостиничных сетей — это настоящая катастрофа, — вздыхает Виктор Козин. — Фактически гостиничный рынок потерял доступ к самым актуальным трендам и форматам гостиниц: для миллениалов и зумеров, для диджитал-номадов и представителей творческих профессий. А это больше 50% мирового туристического потока, именно на них нужно ориентироваться при разработке и строительстве новых отелей. Будущее — за цифровизацией и гибридностью. Отель — это теперь не просто место, где вы ночуете в чужом городе, но место коллаборации и новых знакомств, это место, где человек может жить, работать и развиваться, точка притяжения, где люди общаются с близкими по духу, а для заказа услуг используют приложение или умную колонку «Алиса». Однако при просадке туризма классический отель априори не может быть полностью заполнен, поскольку внутренним туризмом невозможно компенсировать недостаток международных путешествий, а вот апарт-отели, например, могут очень умело комбинировать «краткосрок», «среднесрок» и «долгосрок»».

Чего ожидать от ставок?

С одной стороны, увеличение стоимости строительных материалов может спровоцировать рост ставок на аренду коммерческой недвижимости в новых бизнес-центрах. С другой стороны снижение спроса и увеличение свободных площадей говорит о том, что сейчас не время повышать стоимость аренды, и рынок ждет от собственников лояльности.

По мнению экспертов, в случае, если геополитическая ситуация будет улучшаться, снижение ставок аренды может носить кратковременный характер. Вывод на рынок новых площадей в 2022 году хоть и ограничен, но в перспективе может привести к увеличению ставок аренды. 

Карина Анаевская убеждена, что уменьшения ставок не должно произойти. Удорожание всех процессов должно привести к их увеличению, но арендаторы прилагают все усилия, чтобы этого не произошло. Тем временем в Москве процент свободных площадей довольно низок, а издержки собственников выросли настолько, что не оставляют им маневра для скидок.

Заместитель генерального директора Asterus Константин Ковалев отмечает, что качественные офисные пространства класса А, которые прежде занимали западные арендаторы, в силу своих премиальных характеристик сдаются по более высоким ставкам. Если российские компании не торопятся их занимать, ставки пойдут на снижение. 

Сегодня арендодатели проявляют лояльность и готовы пересматривать сроки аренды, улучшать условия договоров, предоставлять дополнительные опции, чтобы уровень заполняемости офисного сектора не снижался.

Отрицательный гнев

В истории рынка коммерческой недвижимости настал момент, когда прогнозы на год стоит озвучивать аккуратно, почти шепотом, резюмирует Дмитрий Свешников. «В кризисные периоды самая верная стратегия развития — поиск новых возможностей, — напоминает эксперт. — Да, большинство компаний имеют разную «чувствительность», часто не видят эти возможности, но еще чаще — не используют. Мы, как и в прошлые кризисные периоды, ищем точки роста и развития. Бизнес нашей компании становится менее кэптивным и более диверсифицированным. Сегодня наш круг компетенций позволяет управлять практически любым объектом недвижимости. И в этом мы видим главную тенденцию 2023 года и связываем свои ожидания в нем».

Виктор Козин главным прогнозом 2023 года называет усиление подхода win-win: компании, которые будут близоруки к проблемам своих клиентов и начнут ориентироваться только на собственную экономику и выгоду, точно смогут потерять клиентский портфель. «Быть слепым к тому, что проблемы не только у тебя, но и у твоего заказчика, — это путь в никуда, — убежден он. — А вот если будет зарабатывать клиент, то будем зарабатывать и мы. Второй момент, на котором я бы сделал акцент, — в 2023 году проблемы в экономике останутся и будут только усиливаться. А значит, вопрос удержания персонала и развития внутренних экспертов и карьерный рост внутри компании — те основные ключевые методы удержания персонала и тех ценных кадров, за счет которых мы сможем достигать поставленных целей».

«Несмотря на весь стресс 2022 года, мы смогли, насколько это было возможно, абстрагироваться и поставили перед собой новые вызовы и успешно реализовали их, — делится Анна Никандрова. — Стартовали в новых для себя нишах в сегменте управления — операционное управление кинотеатром, складом, а также запустили новую услугу — Integrated Facility Management — и в рамках нее приступили к управлению офисами класса А крупного международного клиента в Москве. В этом году мы планируем развивать и укреплять эти направления, а также монетизировать усилия привлечением новых проектов в этих сегментах в свой портфель

События 2022 года еще раз показали и важность клиентского опыта для отрасли, его значимость возросла в разы. Мы давно ввели, а сейчас усиливаем и развиваем это направление

Вложения в развитие клиентского опыта позволяют привлекать проекты не только в сегменте торговой недвижимости, но и использовать эти знания в сфере управления офисной недвижимостью для проектов в этом сегменте. Понимание важности этого аспекта дает нам конкурентное преимущество в нише управления офисами, которое мы будем развивать в первую очередь на рынках Москвы и Петербурга».

Возможно, это слишком оптимистичный взгляд на 2023 год, но рынок может ожидать некоторой стабилизации, добавляет Наталья Якименко. Хотя рецессия в коммерческом секторе недвижимости практически неизбежна, есть надежда, что запланированные правительством меры вместе с высокими ценами на энергоносители помогут поддержать инвестиционный фон внутри страны. В управлении же, так или иначе, нужно готовиться к разным вариантам. «Мы, например, планируем усилить направления юридической поддержки объектов и брокериджа», — сообщает г-жа Якименко.

Роль информационных статей в развитии бизнеса на рынке коммерческой недвижимости

Развитие бизнеса на рынке коммерческой недвижимости во многом объясняется ролью информационных статей. Данный рынок характеризуется высокой динамикой и изменением требований к объектам недвижимости. В связи с этим, предприниматели и инвесторы хотят быть в курсе последних тенденций и развития событий.

Основной ролью информационных статей является предоставление актуальной и полезной информации о состоянии рынка коммерческой недвижимости, возможностях инвестиций, основных стагнационных и развивающихся регионах, изменениях в законодательстве, ценах на аренду и продажу, а также других важных аспектах.

Информационные статьи помогают более точно оценить инвестиционные возможности, сравнить различные регионы и классы коммерческой недвижимости, оценить риски и потенциал доходности. Они также позволяют получить релевантную информацию о программам рассрочки, кредитовании и других финансовых условиях при покупке или аренде коммерческой недвижимости.

Информация из статей может быть полезна как владельцам объектов коммерческой недвижимости, так и арендаторам, потенциальным покупателям и инвесторам. Современные предприниматели и бизнесмены всегда стремятся быть в курсе последних трендов и инноваций, чтобы оперативно решить важные вопросы и адаптироваться к изменяющимся условиям рынка.

Информационные статьи также играют важную роль в формировании страховщика и доверия потребителей. Компания или эксперт, регулярно публикующие информационные статьи, становятся авторитетным и надежным источником информации для целевой аудитории.

Определение основных тенденций и прогнозов на рынке коммерческой недвижимости помогает предпринимателям и инвесторам принимать обоснованные решения. Информационные статьи существенно влияют на принятие решений о выборе места и объекта для бизнеса или проживания.

Информацию из статей также можно использовать для разработки маркетинговых стратегий и программ работы с клиентами. Данные об изменении спроса на различные виды коммерческой недвижимости в разных регионах, о предпочтениях клиентов и их потребностях позволяют эффективно планировать свою деятельность и адаптироваться к изменениям на рынке.

Таким образом, информационные статьи играют существенную роль в развитии бизнеса на рынке коммерческой недвижимости. Они предоставляют актуальную информацию, помогающую предпринимателям и инвесторам принимать обоснованные решения и адаптироваться к быстро меняющимся условиям рынка.

Иное кино

Уже в первые полгода 2022-го практически все российские офисы иностранных предприятий, оказывающих услуги PM и FM на рынке коммерческой недвижимости, отделились от материнских компаний и переименовались. «Пожалуй, нас, NHOOD Россия, можно назвать единственным исключением — мы остались французской компанией и имеем доступ к инструментам, базам данных и контактов, коллективному опыту центрального офиса и десяти стран присутствия, — говорит Мария Кочйигит. — При этом у всех компаний получилось сохранить, а у некоторых и увеличить портфели. Например, в 2021 году мы получили новый мандат в коммерческое управление — часть портфеля супермаркетов АШАН, в 2022 году, так как мы показали и продолжаем показывать высокие результаты для клиента, нам передали еще значительный пул объектов данного портфеля. В связи с этим ожидать ухода с рынка игроков в нашем сегменте нет оснований».

Есть вероятность, что действующие игроки будут пробовать выходить в новые сегменты управления, например, компании, специализирующиеся на FM, будут пытаться развивать услугу PM, полагает Анна Никандрова. Основной тенденцией станет вообще глобальная перестройка под «антикризисный» вариант управления: будут проводиться новые тендеры, выбираться новые подрядчики, оптимизироваться организационные структуры, считает Дмитрий Костомахин, директор отдела управления торговой недвижимостью СORE.XP. «Но я точно не ожидаю дальнейшего ухода игроков с рынка профессиональных УК, — соглашается он с коллегами. — Даже в непростое для рынка коммерческой недвижимости время он широко диверсифицирован как по регионам, так и по типам недвижимости. Многие собственники объектов в период турбулентности, напротив, приходят к выбору УК, имеющих опыт и ресурсы для работы в таких ситуациях. Поэтому считаю, что каждая из оставшихся на рынке профессиональных УК будет иметь возможность увеличить или как минимум сохранить свою долю на рынке».

Очевидно, что тяжелое наследие 2022-го года в итоге отразится на работе УК в 2023 году. «И я бы не разделял проблемы по уровню влияния на каждый из секторов, ибо в данном случае общая ситуация на рынке зависит от сугубо геополитических факторов, которые сложно предсказуемы, — размышляет Дмитрий Свешников, управляющий директор O1 Standard. — Это уникальная ситуация, когда технические и экономические факторы становятся производными от геополитики, что делает их влияние на все секторы практически равными. Нынешняя ситуация вряд ли способствует появлению новых игроков, скорее, можно говорить о том, что действующие игроки, в первую очередь крупные, будут искать новые сегменты и ниши. Это станет поводом для консолидации рынка в целом».

Давайте поторгуемся

В новом году сегмент управления недвижимостью продолжит жить под дамокловым мечом экономии на всем и вся, считает Виктор Козин. «И пусть уже были порезаны абсолютно все статьи расходов, не думайте, что заказчики забудут об этом, — продолжает он. — В 2023 году тренд усилится, потому что до дна мы точно пока еще не дошли».

Дмитрий Никоноров называет ожидания и тенденции традиционными: УК будут стремиться к повышению ставок, ссылаясь на уже привычный рост затрат (зарплаты, расходные материалы, инструменты и оборудование), одновременно сообщая, что оказывать услуги при прежних ставках на высоком уровне не представляется возможным. Заказчики же будут привычно требовать оптимизации, грозить тендерами и разрывом контрактов, а также взывать к совести и репутации УК.

Главный вызов отрасли-2023 — именно работа на фоне постоянного снижения денежных потоков, соглашается Кирилл Скребнев, директор «БПС Русланд». Сложно будет всем, но, пожалуй, сектору PM будет тяжелее, считает он. Время требует принятия сложных менеджерских решений, связанных с оптимизацией бюджета, но бесконечно сокращать бюджеты без потери качества невозможно. «Мы видим, что уже сейчас в итоге ряд объектов снижает классность: офисы класса А переходят в В+, а В+ мигрируют в В, — перечисляет он. — Те, кто сделает ставку на технологичность своих услуг и повышение цифровых компетенций, окажутся в выигрыше по сравнению с теми, кто просто «режет затраты». В 2023 году мы ожидаем появления большого числа BIM-моделей объектов, подготовленных для использования в эксплуатации».

Пока же клиенты в любом случае будут стремиться минимизировать рост стоимости услуг FM-компаний, даже (и это принципиально важно!) в ущерб качеству оказываемых услуг, констатирует Борис Мезенцев. «На фоне кризиса даже самые расточительные ранее клиенты продолжат проводить тендеры на проверку стоимости действующих контрактов, — соглашается Наталья Якименко

— Мы как управляющая компания с пониманием относимся к желанию сэкономить. Однако общая ситуация на рынке, скорее, наоборот, способствует увеличению стоимости услуг. Уже много лет для выбора подрядчиков мы используем тендерную систему, отлаженную до мельчайших деталей, которая позволяет нам быть уверенными в оптимальном соотношении цены и качества утверждаемых услуг».

Понимание, что коммерческий бизнес становится все беднее, а в главные источники заработка превращаются госструктуры, станет открытием-2023 для многих игроков, вздыхает Акоп Сейсян. Уже сейчас одним из главных способов выжить для УК становится участие в тендерах на управление, клининг гособъектов. «Но мы, например, напротив, видим определенный интерес клиентов относительно PM-услуг и готовность платить больше за реальные результаты по увеличению доходности объектов, — говорит Дмитрий Атопшев. — В условиях турбулентного рынка доходность объектов вызывает особенное беспокойство у владельцев коммерческой недвижимости. Им важна оперативная поддержка не только в части поиска надежных арендаторов, но и в дальнейшей работе с ними. Кроме того, некоторые собственники находятся за пределами России либо приезжают и уезжают, поэтому готовы рассматривать передачу своих объектов под управление профессиональным и опытным УК».

Оцените статью