- Коротко о главном
- Текущая ситуация
- Посчитать самостоятельно: калькуляторы онлайн
- Отели и апартаменты
- 🔥Что в зоне популярности
- Не рекомендую к покупке:
- Некапитальные строения.
- Коммерческие помещения, переведенные из жилого фонда.
- Помещения в удаленных от цента спальных районах, в которых не планируется новая застройка.
- Производственные площади.
- Складские площади и гостиницы.
- Объекты большой площади.
- Тенденция
- 💣Тенденции и структура предложения
- Наша философия отбора
- Коммерческий анализ
- Юридический аудит
- Технический аудит
- Соинвестируем в каждый объект
- 📝Анализ рынка коммерческой недвижимости на 2023 год
- Как повлияла ситуация в стране на некоммерческую недвижимость?
- 🔹Влияние макроэкономических факторов
- Офисная недвижимость: ставки аренды снизились
- Торговые центры и ритейл
- Спрос на площади в торговых комплексах упал
- Подводные камни инвестиций в недвижимость ниже рыночной стоимости
- Офисная недвижимость
- Какие объекты предлагает SimpleEstate?
- — Офисная недвижимость
- — Москва, Московская область и города-милионники
- — Продуктовый Street Retail
- — Только надежные объекты
- — Офисная недвижимость
- — Продуктовый Street Retail
- — Москва, Московская область и города-милионники
- — Только надежные объекты
- Ситуация на рынке коммерческой / нежилой недвижимости
- Повысился спрос на аренду точек стрит-ритейла
- Обзор рынка аренды коммерческой недвижимости москвы 2023
- Итоги первого полугодия 2023 года на рынке офисной недвижимости Москвы — Новости
- Сектор складской недвижимости продолжил рост
- Будущее инвесторов. Куда инвестировать?
- Инвестиции в такие проекты, как Пятерочка, Чижик, Fixprice (за и против)
Коротко о главном
Декабрь 2023: По итогам 2023 г. цены на вторичную недвижимость в среднем выросли на уровне инфляции. Однако если типовое жилье демонстрирует устойчивый рост, то в бизнес-классе стоимость метра продолжает ползти вниз.
Текущая ситуация
Лидерами рынка по темпам роста цен в 2023 г. стали недорогие округа, застроенные типовым жильем – Юго-Восточный и Южный. Центральный округ, где сосредоточена уникальная элитная недвижимость, расположился на третьем месте. А главным аутсайдером оказался Восточный округ, по причине высокой базы — в 2023 г. ВАО занимал первое место в рейтинге округов и районов Москвы.
Посчитать самостоятельно: калькуляторы онлайн
Калькулятор «Прогноз стоимости квартиры» использует текущий тренд цен на жилье в Москве (индекс ожидания) для определения в первом приближении цены квартиры через 1-3 месяца
Этот сервис удобен для альтернативных сделок купли-продажи и обмена квартир, когда важно понимать насколько могут измениться цены за время конструирования «цепочки» и переговоров сторон
Отели и апартаменты
Развитие коммерческой недвижимости в России связано с внутренним туризмом. Крупные игроки, такие как Azimut и Cosmos, продолжат развиваться в новых и уже известных регионах. Тенденция к загородному и региональному туризму усилится.
С сегментом апартаментов, в том числе и сервисных, наблюдаются трудности из-за их неясного законодательного статуса. Покупатели становятся избирательными в выборе лотов, но рынок апартаментов и уверенность в недвижимости в качестве инвестиционного актива продолжает расти.
На наш взгляд, спрос будет расти на эксклюзивные проекты. Это будут дома элитного и премиального классов в исторических местах с уникальными параметрами. Часть россиян выехала за границу, а за ними следуют брокеры и девелоперы. Сейчас последние рассчитывают на большой спрос среди эмигрантов.
Одним из основных центров экономического развития на Ближнем Востоке является Дубай. Несколько российских застройщиков также заинтересовались вложением средств в проекты недвижимости в ОАЭ и уже объявили о своих намерениях.
Возможно, и другие серьезные игроки также будут рассматривать эту область для создания жилых проектов различных типов.
Таким образом, строительная отрасль остается важным фактором экономики страны, и мы надеемся, что краткосрочные затруднения будут преодолены, а отрасль сможет вернуться к стабильности и развитию.
🔥Что в зоне популярности
В прогнозе рынка коммерческой недвижимости до 2023 года нельзя не учитывать потребности деловой среды. Самыми популярными из объектов выделяются небольшие офисные площади размером в диапазоне от 15 до 35 м2. Что примечательно, постоянный клиентский поток обеспечивает крупный бизнес, ротацию средний. Малое предпринимательство занимает коммерческие площади редко. Зачастую на справляясь с оплатой арендных платежей. Исследование рынка коммерческой недвижимости по крупным городам показывает, что собственникам крупных зон приходится испытывать затруднения в ожидании занятия больших по размерам площадей высокого качества.
В зоне особого интереса находятся коммерческие площади в жилых новостройках. Владельцы бизнеса вполне логично присматриваются к таким объектам, стремясь переехать с арендованных площадей. Причем приобретение такой недвижимости интересно еще на стадии строительства, поскольку к моменту сдачи такие помещения сильно вырастают в цене. Свои коррективы в этот процесс вносит меняющееся законодательство.
Меняет свои тренды и сетевой ритейл, постепенно переходя на популярный для столицы формат Street retail. Это площади в диапазоне от 80 до 50 м2. Конечно, в цене от этого никто не выигрывает, зато с точки зрения рентабельности такие помещения превышают отдачу от размещения в гуще жилых кварталов. К примеру, сегодня такая тенденция перевода мощностей наблюдается в федеральной сети «Магнит».
Активно разбирают небольшие площади в жилых застройках представители фармацевтического бизнеса, пекарни и салоны сотовой связи. Осваивают новый привлекательный формат небольшие медицинские центры и клиники, поскольку средние по размерам площади удовлетворяют требованиям действующего законодательства.
Не рекомендую к покупке:
Некапитальные строения.
О рисках прекращения договора аренды на земельный участок и демонтажа некапитальных строений (киосков, «ларьков», небольших мобильных магазинов) мы говорили в статье Риски при покупке коммерческой недвижимости и управление ими. Поэтому покупку таких объектов лучше не рассматривать, хотя они могут иметь высокую доходность (до 25 %) в краткосрочной перспективе.
Коммерческие помещения, переведенные из жилого фонда.
Требования по лицензированию определенных сфер бизнеса и требования надзорных органов постоянно ужесточаются. Особенно это касается медицины и образования. Высота помещения, вентиляция, пожарные и прочие нормы часто не соблюдаются в коммерческих помещениях, переведенных из жилого фонда.
Таким образом, целевая аудитория по таким помещениям становится более узкой, снижая ликвидность помещения.
Помещения в удаленных от цента спальных районах, в которых не планируется новая застройка.
Сейчас сети, помимо пешеходного и автомобильного трафика большое внимание уделяют потенциалу района и локации. Как правило, удаленные от центра спальные районы — это районы с низкими ценами на жилую недвижимость, а соответственно, с менее платежеспособной аудиторией
К тому же постепенно «стареющей»
Как правило, удаленные от центра спальные районы — это районы с низкими ценами на жилую недвижимость, а соответственно, с менее платежеспособной аудиторией. К тому же постепенно «стареющей».
Производственные площади.
Коммерческие объекты, предназначенные под производство очень специфичны. Каждая сфера бизнеса и каждое производственное предприятие нуждается в помещениях разных по площади, планировке и технических характерах.
Поэтому, даже если вам предлагают производственное помещение с действующим арендатором, который платит высокие арендные платежи, я не рекомендую такой объект к покупке. Так как при расторжении договора, поиск нового арендатора будет очень проблематичным.
Складские площади и гостиницы.
Склады и гостиницы, как и производственные площади на рынке коммерческой недвижимости менее ликвидны чем торговые и офисные помещения.
В складской недвижимости наблюдается тенденция к автоматизации и роботизации. Компании стремятся к оптимизации и сокращению рабочих мест. Поэтому старые складские комплексы становятся все менее актуальными.
Гостиничный бизнес требует высокого уровня компетенции, поэтому если у вас нет достаточного опыта в этой сфере деятельности, лучше не рассматривать покупку такой недвижимости.
Объекты большой площади.
Чем больше объект по площади, тем он менее ликвиден. Большие объекты требуют более глубокого и детального анализа перед покупкой. Если вы «начинающий» инвестор, лучше выбрать несколько небольших объектов, вместо одного помещения большой площади.
Мы рассмотрели виды коммерческих помещений которые будут востребованы в ближайшем будущем и объекты недвижимости перед покупкой которых стоит серьезно подумать.
При этом хочу ещё раз сделать акцент на том, что рынок постоянно развивается и меняется. Нужно стараться всегда быть в курсе изменений и отслеживать тенденции в коммерческой недвижимости.
В этом вам поможет такой ресурс как CRE.RU. Здесь публикуются новости рынка коммерческой недвижимости; Аналитика от консалтинговых компаний Knight Frank, Colliers International, JLL и прочих; Интервью с экспертами в области недвижимости. У ресурса CRE.RU также есть приложение для смартфонов для удобного и быстрого доступа к информации.
На YouTube могу порекомендовать каналы: Бизнес метр. Все о коммерческой недвижимости https://www.youtube.com/channel/UCuMt0vn9mR1guKuVjb5lOKw и Люди недвижимости https://www.youtube.com/channel/UC4Z64gW8CGK6T7PRN62fw8g.
Также не забывайте отслеживать сайты объявлений Avito, Cian и прочие.
Тенденция
Состоятельные предприниматели воспользовались ситуацией на рынке коммерческой недвижимости и стали самыми активными ее покупателями в 2022 году. Таковы данные отчета Knight Frank’s Wealth Report. Сверхбогатые люди продолжают скупать активы этого класса.
- Коммерческая недвижимость серьезно пострадала во время пандемии и последствий перехода на удаленную работу. Это привело к тому, что инвестиционные компании начали урезать свои расходы и избавляться от долговых обязательств, которые они брали для покупки офисов, промышленных помещений и других объектов.
- По данным Knight Frank, сумма таких расходов сократилась на $1,1 трлн.
- Выросли и просроченные платежи по таким кредитам. К примеру, во Франкфурте-на-Майне корейский инвестор выставил на продажу башню, которую занимает Commerzbank AG, вместо того чтобы рефинансировать свои займы, опасаясь высоких ставок на кредиты.
- В Великобритании коммерческая недвижимость упала в цене в среднем на 13%. Аналитики в Goldman Sachs Group Inc. прогнозируют, что общий спад может превысить 20%.
- В США падение цен на коммерческую недвижимость в 2022 году составило в среднем 9%.
- Состоятельные бизнесмены решили воспользоваться переоценкой таких активов и надеются, что их долгосрочные инвестиционные планы, которые теперь включают расходы на коммерческую недвижимость, оправдают себя. «Эта тенденция будет продолжаться, поскольку частные инвесторы ищут способы сохранения ликвидного состояния», — отметили в Knight Frank.
💣Тенденции и структура предложения
Начинать анализ рынка коммерческой недвижимости 2023 целесообразно с изучения инвестиционного потока прошлого периода. По объемам капиталовложений отрасль показала динамику, аналогичную темпам 2023 года, что ниже изучаемых показателей 2023 и 2023 годов. Не в пользу привлекательности рынка говорит и тот факт, согласно которому инвестиционный поток от зарубежных инвесторов уменьшился почти вдвое. Это говорит скорее о том, что западные капиталисты, хорошо изучив рынок, пришли к выводу о насыщенности фонда готовых предложений.
В исследовании состояния рынка коммерческой недвижимости в России 2023 году можно сформировать прогноз востребованности направлений. Лучше всего показывает себя динамика торговых площадей. К сожалению, производственные зоны все меньше запрашиваются заказчиками. Это скорее связано с тем, что серьезные предприятия в связи с большим объемом требований законодательства предпочитают строить профильные объекты с нуля.
Второе место за офисными площадями. Опять же требование законодателя вынуждает компании «выезжать» с мест массовой регистрации. К тому же ведение бизнеса из реального показательного представительства представляется более эффективным.
Наша философия отбора
Коммерческий анализ
SimpleEstate тщательно анализирует все объекты на предмет финансовой привлекательности и наличия экономических рисков: уверенность в текущем денежном потоке (арендная ставка соответствует рынку, условия аренды комфортны для арендатора и т.д.), риск появления новых конкурентов, ликвидность объектов, потенциал роста и многое другое.
Юридический аудит
Все объекты проходят полную юридическую проверку, чтобы гарантировать инвесторам чистоту объекта и минимизировать правовые риски.
Технический аудит
SimpleEstate проверяет техническое состояние объекта, наличие и работоспособность всех коммуникаций, приспособленность объектов для ведения торговой деятельности или размещения офиса, чтобы минимизировать операционные риски.
Соинвестируем в каждый объект
Основатели и члены инвестиционного комитета SimpleEstate вкладывают свои собственные деньги в каждый объект. Мы предлагаем инвесторам только те объекты недвижимости, в которые вкладываем сами.
📝Анализ рынка коммерческой недвижимости на 2023 год
Возможности современного российского бизнеса редко позволяют иметь в своем распоряжении собственные объекты капитального строительства. Действующая практика показывает, что выгоднее использовать коммерческую недвижимость на условия аренды. Оптимизация расходов предприятий происходит за счет отсутствия необходимости доработки помещений под условия производства. Имеющийся фонд площадей располагает арсеналом объектов, которые всегда можно подобрать по целому ряду факторов, включая соответствие профилю компании соискателя. Учитывая цикличность отрасли, анализ рынка коммерческой недвижимости на 2023 год будет более сложным, чем кажется. Формирование прогноза инвестиционной привлекательности объектов капитального строительства следует разбирать по отдельным направлениям.
Как повлияла ситуация в стране на некоммерческую недвижимость?
Больше всего пострадали торговые центры, потому что было много расторжений, если даже их не было, были скидки. Например, западные арендаторы торговые, либо приостанавливали свою деятельность, либо вообще уходили и закрывались.
Магазины и торговые центры больше всего пострадали, у них ушло очень много арендаторов.
В офисах многие не расторгают договор. Они не могут их расторгнуть, в принципе, так как договора долгосрочные. Они ищут какие-то варианты оптимизации, например, создают в субаренду, а фактически своих сотрудников переносят, либо вообще закрывают офис, или же переносят на другую локацию.
В стрит-ритейле очень разнонаправленная динамика. Если рассматривать центр города, например, кузнецкий мост, вакансия в середине года была 50% – половина арендаторов просто съехали, потому что это была улица, где были расположены всякие ремонтные и иностранные бренды.
А если рассматривать стрит-ритейл в спальных районах, то в них совершенно другая ситуация: там Пятерочка, аптека, Красное и белое – они как работали, так и работают.
🔹Влияние макроэкономических факторов
Рынок коммерческой недвижимости в прогнозе на 2023 вел себя ожидаемо. Проводимый чемпионат мира по футболу внес свои коррективы – отрасль на некоторое перешла в режим стагнации, поскольку интерес потребителя устремился в сторону жилого фонда. К осени динамика снова стала положительной, хотя и на рынке появились предложения со стоимостью выше конкурентоспособного уровня. Именно так происходило в двух северных столицах. В квартале четвертом началось выравнивание ситуации и для того чтобы исключить простои собственники стали корректировать цены на торговые и офисные площади.
Офисная недвижимость: ставки аренды снизились
По причине общего уменьшения деловой активности упал спрос и на краснодарские офисы. По данным крупного застройщика ГК «Точно», впервые за много лет в городе уменьшилась средневзвешенная ставка аренды офисов. На данном этапе речь идёт о незначительном удешевлении, но только потому, что владельцы бизнес-центров избегают прямого снижения цен на аренду. Вместо внесения изменений в официальные прайсы, они предпочитают давать индивидуальные скидки, особенно крупным клиентам. Данные факты не афишируются и потому не влияют на официальную статистику цен. В реальности снять офис столице края сегодня можно существенно дешевле, чем в прошлом году. Такая ситуация почти наверняка приведёт к падению объемов сооружения бизнес-центров. В ближайшие годы будут достраиваться полуготовые офисные здания, а вот старта возведения новостроек в данном сегменте, скорее всего не будет.
Торговые центры и ритейл
В 2023 году в России произойдет смена арендаторов в объектах торговой недвижимости из-за того, что некоторые международные бренды уйдут. Этот процесс начался в 2022 году и продолжается на данный момент. Некоторые компании закрыли свои магазины, но есть и те, которые открылись под новыми именами.
Это означает, что ритейлерам придется столкнуться с новыми испытаниями и найти новые возможности для укрепления своего бизнеса. Торговые центры стремятся заключить контракты с брендами как российскими, так и зарубежными, чтобы привлечь новую аудиторию. При этом рассматриваются варианты глобальных изменений и модернизации.
Мы считаем, что если эффект отложенных санкций против России проявится, это сильно отразится на экономике. Уже сейчас бизнес старается оптимизировать расходы, но в условиях неопределенности это приводит к затруднениям в принятии решений. Финансирование может стать сложнее, а спрос на коммерческую недвижимость может снизиться. Давление на бюджет России будет расти, а бизнес будет искать способы оптимизации.
В России наблюдается отток иностранных компаний из коммерческой недвижимости. Часть компаний, занимавшихся отдельными этапами строительства, вынуждены уйти. Тем не менее, основными игроками на рынке являются отечественные девелоперы. Также возможен уход поставщиков оборудования из-за логистических проблем и трудностей адаптации к новым условиям.
Сфера торговой недвижимости ожидает тяжелых испытаний в ближайший год, обусловленных высокими долгами объектов и снижением оборотов. Это приведет к увеличению перехода прав на объекты и реструктуризаций из-за долгов.
Спрос на площади в торговых комплексах упал
Из-за ухода с отечественного рынка многих западных брендов, в краснодарских ТЦ оказались невостребованными солидные площади. Заполняемость таких объектов сокращалась на протяжении всего года, на что отреагировал и строительный сектор. В отличие от прошлых лет, в 2022 г в Краснодарском крае не был открыт ни один крупный торговый центр. Строительство небольших комплексов продолжается, однако девелоперы стали серьёзно прорабатывать концепцию и планировку новостроек. В приоритете – предварительное заключение контрактов с конкретными ритейлерами, под нужды которых возводится и оборудуется объект. Уже существующие ТЦ пытаются привлекать продавцов снижением арендных ставок, приглашать торговые сети из других регионов и даже стран. В четвёртом квартале спрос на торговую недвижимость в Краснодаре несколько вырос, что даёт надежду на восстановление ситуации в 2023 г.
Подводные камни инвестиций в недвижимость ниже рыночной стоимости
Если говорить про офисы, они не упадут также, как и торговые центры, но они тоже под давлением. Существуют 2 фактора, которые сейчас снижают актуальность и цены по офисной недвижимости в бизнес-центрах: сейчас актуальна удаленка, также причина в том, что уходят многие западные компании.
Если мы говорим про офисы небольшого формата, то есть это не 1000 метров, не 5000 метров, где арендует условный Майкрософт или Роснефть с нерасторгаемым договором на 10 лет и так далее. Маленькие офисы — это маленькие арендаторы.
Скорее всего, эти арендаторы будут достаточно часто меняться, могут задерживать платежи, могут не платить, то есть это как аналогия сдавать под продавца фруктов или овощей.
Здесь не требуется сильно много управления, потому что в большинстве бизнес-центров тоже есть своя управляющая компания. Они всем занимаются, много времени тратить не придется, хотя постараться тоже нужно.
Но главный недостаток — это маленький арендатор, ненадежный, нестабильный, скорее всего с краткосрочным договором аренды, это тоже нужно учитывать. Если у вас арендатор, например, будет каждый год меняться, и у вас будет не на 10 месяцев договор, то 2 месяца в году будет просто пустое жилое помещение. Ваша доходность уже будет не 10%, а будет 8%
Это тоже важно учитывать. Если такой вариант вас устраивает, почему бы и нет?
Офисная недвижимость
Из-за сокращения объемов сделок на рынке коммерческой недвижимости объемы ввода в эксплуатацию новых офисных площадей на конец 2021 года снизились на 50%.
Мы считаем, что, к сожалению, в 2023 году эта тенденция сохранится и будет продолжать негативно влиять на девелоперскую активность. Это может привести к уменьшению расходов на строительство, а также может означать сокращение рабочих мест в отрасли.
В ближайшие годы в Москве ожидается нехватка офисов высшего класса. Свой вклад в решение этой проблемы вносит крупнейший застройщик ГК «Галс-Девелопмент». Компания представила несколько новых проектов по строительству офисных зданий, в том числе самого высокого в Москва-Сити – БЦ «Дубинин’Sky». Также застройщик заинтересован и в офисах класса «В», поэтому работает над проектом «Галс-Девелопмент» на Шоссейной улице.
Эти шаги позволят удовлетворить потребности компаний в офисных помещениях и снизить давление на существующий рынок офисов высшего класса в Москве. Растущие компании и государственные организации способствуют увеличению спроса на качественные офисы и консолидацию подразделений в едином офисном пространстве.
В России, где рынок недвижимости непредсказуем, важно диверсифицировать свой проектный портфель, развиваться в нескольких направлениях и уменьшать риски. Компании, которые способны справиться с этим, могут успешно работать в сегментах офисной, жилой и загородной недвижимости, а также внутри каждого из этих направлений
Диверсификация – важный принцип для развития на российском рынке недвижимости. Так, например, компания ГК «Галс-Девелопмент» имеет разнообразный портфель недвижимости: от делюкс до комфорта, а также деловые центры классов «А» и «В». Благодаря этому стабильность и постоянный доход гарантированы в любых экономических условиях.
На офисном рынке не произошло катастрофы, которую многие прогнозировали. Крупные зарубежные компании продали свои бизнесы, однако офисы остаются занятыми благодаря российскому менеджменту.
Тем не менее, большинство компаний продолжают сокращать свои площади и передавать их субарендаторам. В 2023 году спрос на офисные площади будут определять игроки госсектора, IT-компании с госучастием и российские коммерческие компании, работающие с ближневосточными партнерами.
Какие объекты предлагает SimpleEstate?
— Офисная недвижимость
Офисы являются одним из ключевых и самых крупных сегментов коммерческой недвижимости. Качественные офисные объекты в престижных деловых районах всегда пользуются высоким спросом.
Основные преимущества:
— Огромный «живой» рынок с высоким спросом и ликвидностью
— Универсальность офисных помещений позволяет легко заменить арендатора в случае его ухода
— Долгосрочные договоры аренды с комфортными условиями для арендодателя
— Диверсификация рисков за счет наличия нескольких арендаторов
— Москва, Московская область и города-милионники
SimpleEstate фокусируется на объектах недвижимости в Москве, Московской области и крупнейших городах России. Столичный рынок является самым большим, надежным и ликвидным, зато доходность региональной недвижимости зачастую заметно выше, но подобные объекты чуть более рискованные.
Региональный объект будет предложен инвесторам платформы только в случае, если он проходит строгий отбор и отвечает высоким стандартам качества SimpleEstate. Однако преимущество всё равно отдается объектам в Москве и Московской области.
— Продуктовый Street Retail
Магазины у дома и супермаркеты являются наиболее стабильным форматом коммерческой недвижимости. Спрос на продукты питания неэластичен, даже в кризис людям нужна будет еда.
Основные преимущества:
— Наиболее стабильный вид коммерческой недвижимости
— Крупные надежные арендаторы (Пятерочка, Перекресток, Магнит и т.д.)
— Долгосрочные договоры аренды (обычно на 10 лет)
— Защита от инфляции (растут цены => растет выручка магазина => растет аренда)
— Только надежные объекты
SimpleEstate отбирает только качественные и востребованные объекты коммерческой недвижимости по выгодной цене. Мы мыслим долгосрочно и не пытаемся спекулировать на сомнительных или высокорискованных объектах.
Наша задача — предложить инвесторам качественную недвижимость с адекватной долгосрочной доходностью, а не «впаривать» что угодно, обещая заоблачную прибыль и игнорируя риск потери вложенных денег.
Мы зарабатываем ВМЕСТЕ С ВАМИ, а не НА ВАС.
— Офисная недвижимость
Офисы являются одним из ключевых и самых крупных сегментов коммерческой недвижимости. Качественные офисные объекты в престижных деловых районах всегда пользуются высоким спросом.
Основные преимущества:
— Огромный «живой» рынок с высоким спросом и ликвидностью
— Универсальность офисных помещений позволяет легко заменить арендатора в случае его ухода
— Долгосрочные договоры аренды с комфортными условиями для арендодателя
— Диверсификация рисков за счет наличия нескольких арендаторов
— Продуктовый Street Retail
Магазины у дома и супермаркеты являются наиболее стабильным форматом коммерческой недвижимости. Спрос на продукты питания неэластичен, даже в кризис людям нужна будет еда.
Основные преимущества:
— Наиболее стабильный вид коммерческой недвижимости
— Крупные надежные арендаторы (Пятерочка, Перекресток, Магнит и т.д.)
— Долгосрочные договоры аренды (обычно на 10 лет)
— Защита от инфляции (растут цены => растет выручка магазина => растет аренда)
— Москва, Московская область и города-милионники
SimpleEstate фокусируется на объектах недвижимости в Москве, Московской области и крупнейших городах России. Столичный рынок является самым большим, надежным и ликвидным, зато доходность региональной недвижимости зачастую заметно выше, но подобные объекты чуть более рискованные.
Региональный объект будет предложен инвесторам платформы только в случае, если он проходит строгий отбор и отвечает высоким стандартам качества SimpleEstate. Однако преимущество всё равно отдается объектам в Москве и Московской области.
— Только надежные объекты
SimpleEstate отбирает только качественные и востребованные объекты коммерческой недвижимости по выгодной цене. Мы мыслим долгосрочно и не пытаемся спекулировать на сомнительных или высокорискованных объектах.
Наша задача — предложить инвесторам качественную недвижимость с адекватной долгосрочной доходностью, а не «впаривать» что угодно, обещая заоблачную прибыль и игнорируя риск потери вложенных денег.
Мы зарабатываем ВМЕСТЕ С ВАМИ, а не НА ВАС.
Ситуация на рынке коммерческой / нежилой недвижимости
Тут надо определить о каком сегменте мы говорим, – подметил Никита. Что входит в коммерческую недвижимость – это любая недвижимость, которая не является жилой. Основные ключевые сегменты — это офисы, торговые центры, склады и т.д.
Надо смотреть на конкретный сегмент, они по-разному реагируют на события. Больше всего просели торговые центры. Если говорить про склады – это более устойчивый сегмент, он был главным бенефициаром.
Стрит-ритейл – это в стороне стоящий сегмент, который больше всего интересует частных инвесторов. Данная сфера очень слабо подвержена колебаниям из-за кризиса.
Повысился спрос на аренду точек стрит-ритейла
Пожалуй, единственным сегментом рынка коммерческой недвижимости Краснодара, пережившим в 2022 г уверенный рост, стали объекты, подходящие для уличного ритейла. Средняя ставка аренды небольших магазинов увеличились примерно на 10%. Это связано с тенденцией по изменению предпочтений покупателей. Всё больше потребителей склонны приобретать товары повседневного спроса в т.н. «магазинах у дома», а также в торговых комплексах небольшого и среднего размера. На коммерческую недвижимость, подходящую под такие цели, в Краснодарском крае наблюдается повышенный спрос. Кроме того, в регионе активизировались сетевые маркетплейсы, активно арендующие и скупающие объекты под точки выдачи заказов. Число сделок в секторе недвижимости краснодарского стрит-ритейла, судя по всему, станет расти и в обозримом будущем.
Обзор рынка аренды коммерческой недвижимости москвы 2023
кв. м. Средняя ставка за месяц выросла на 4% и составила 27 800 руб./кв.м/год. , Доля объектов, сдаваемых по ставке выше 30 000 руб./кв.м/год, в общем объеме предложения выросла с 28% до 30%.Изменение ставок в центре и за его пределами за месяц и за год являлось незначительным разнонаправленным, что свидетельствует об отсутствии каких либо заметных тенденций на рынке.
Итоги первого полугодия 2023 года на рынке офисной недвижимости Москвы — Новости
кв. Что касается торговых центров, то традиционно как для арендаторов, так и для инвесторов будут пользоваться спросом площади в торговых центрах, функционирующих более 2 лет и имеющих стабильный трафик.Закредитованность населения России и низкая платежеспособность заставляют девелоперов сделать разворот в сторону коммерческой недвижимости.
Сектор складской недвижимости продолжил рост
Наряду с Ростовом-на-Дону, Краснодар является крупнейшим логистическим центром Юга России. Спрос на складские помещения здесь традиционно высок, поэтому внешние факторы почти не оказали на него негативного влияния. Более того, в 2022 г даже наблюдался некоторый дефицит складских посещений, а стоимость их аренды выросла. Только за первые шесть месяцев 2022 г средняя арендная ставка для складов класса А (одноэтажные помещения) поднялась на 6,5%, а для складов категории В (многоэтажные строения) – на 12%. Сегодня рынку складской недвижимости города присущ восходящий тренд: ведётся сооружение всё новых объектов. Наилучшая динамика наблюдается в возведении складов разряда built-to-suit, ориентированных на конкретного клиента. По мнению аналитиков, в 2023 г складской рынок столицы Кубани будет расти быстрыми темпами.
Будущее инвесторов. Куда инвестировать?
Коммерция очень сильно отличается от жилья, и каждый сегмент коммерции отличается друг от друга. Нет точного ответа на вопрос о том, что будет дальше, потому что сейчас неопределенность на рынке.
Никита считает, что было бы глупо ждать какого-то безумного роста, ждать хороших времен, времена будут непростые. В сложные времена нужны какие-то защитные активы
Поэтому недвижимость – это действительно правильный актив, на который сейчас стоит обратить внимание
Важно выбирать правильный сегмент и хороший объект в этом сегменте.
Продукты и услуги ежедневного спроса – то, от чего человек не может отказаться – это самый лучший сегмент. Он является тихой гаванью, то есть человек не может отказаться от квартиры, чтобы не происходило в мире, экономике, человеку нужно где-то жить.
Инвестиции в такие проекты, как Пятерочка, Чижик, Fixprice (за и против)
Никита положительно относится к таким проектам, так как в кризис людям не хватает финансов, например, на тот же Перекресток, тогда они идут в Пятерочку, Светофор. Этот формат, с точки зрения надежности и стабильности, действительно очень устойчивый. Но назвать их идеальными нельзя, зачастую такие арендаторы платят все-таки дешевле, чем дорогие форматы.
Требования к помещению у них достаточно невысокие, то есть им не надо находиться где-то в центре. Они могут находиться далеко от центра, снимать какое-то полуподвальное или складское помещение. Но проблема в том, что они мало платят. Если ему эта локация не зайдет, он съезжает, но та же Пятерочка туда не заедет, то есть найти какого-то нового арендатора будет не так легко.