Прогноз рынка коммерческой недвижимости Краснодара на 2023 год

Рынок коммерческой недвижимости

Тренды на рынке коммерческой недвижимости

В конце июля состоялся мастер-класс «Офисный рынок-2021: что и как продавать», где эксперты на рынке коммерческой недвижимости выявили несколько основных трендов:

в 2022 году офисных площадей будет строиться меньше, чем в 2021-м, что снизит доступность офисов (особенно новых) для арендаторов;

арендные ставки будут расти: одной из причин станет рост себестоимости строительства (в первую очередь это касается новых бизнес-центров). Этот тренд – неожиданность для тех, кто считал, что после пандемии будет низкий спрос, а значит, ставки тоже должны снижаться;

цифровые компании растут очень быстро, и это может привести к вымыванию площадей с рынка на фоне сделок таких корпораций;

здания класса В устаревают быстрее зданий класса А;

вакантность площадей в офисах класса В с 2015 года стабильно снижается. При этом в 2020-м вакансия на офисы класса А продемонстрировала рост: многие компании запаниковали и начали выходить из договоров аренды, из-за чего собственники площадей были вынуждены искать способы получать доход, например, сдавая излишки в субаренду. Тем не менее сейчас вакансия в обоих классах вновь сокращается. Тренд сохранится до конца этого года.

Повысился спрос на аренду точек стрит-ритейла

Пожалуй, единственным сегментом рынка коммерческой недвижимости Краснодара, пережившим в 2022 г уверенный рост, стали объекты, подходящие для уличного ритейла. Средняя ставка аренды небольших магазинов увеличились примерно на 10%. Это связано с тенденцией по изменению предпочтений покупателей. Всё больше потребителей склонны приобретать товары повседневного спроса в т.н. «магазинах у дома», а также в торговых комплексах небольшого и среднего размера. На коммерческую недвижимость, подходящую под такие цели, в Краснодарском крае наблюдается повышенный спрос. Кроме того, в регионе активизировались сетевые маркетплейсы, активно арендующие и скупающие объекты под точки выдачи заказов. Число сделок в секторе недвижимости краснодарского стрит-ритейла, судя по всему, станет расти и в обозримом будущем.

Цена продажи коммерческой недвижимости в Краснодарском крае

Данный индекс недвижимости показывает динамику изменения цен по продаже коммерческой недвижимости в Краснодарском крае и позволяют накладывать на неё данные других графиков.

Статистика обновляется Restate.ru в автоматическом программном режиме 1 раз в 2 недели, исходя из более,чем 1 млн. актуальных объявлений по всей России. Использование графиков и данных возможно только с гиперссылкой или согласием редакции.

Рассчитываем по параметрам: Краснодарский край. Отдельно стоящие здания. Производственные помещения. Торговые помещения и площади. Помещения общепита. Помещение свободного назначения. Прочая коммерческая недвижимость. Продажа. Цена за м 2

Параметр Текущая стоимость Изменение за период Разброс цен (на 30.12.2021)
Отдельно стоящие здания (м 2 ) 209 207 руб. + 107 156 руб. За м 2 254 418 . 280 000 000 руб. за объект
Производственные помещения (м 2 ) 35 381 руб. — 194 руб. За м 2 1 050 000 . 158 000 000 руб. за объект
Торговые помещения и площади (м 2 ) 104 216 руб. + 8 854 руб. За м 2 330 000 . 110 000 000 руб. за объект
Помещения общепита (м 2 ) 128 704 руб. + 53 655 руб. За м 2 70 000 . 280 000 000 руб. за объект
Помещение свободного назначения (м 2 ) 110 864 руб. + 20 365 руб. За м 2 750 000 . 229 880 000 руб. за объект

Динамика средних цен

Даты Отдельно стоящие здания,за м 2 , руб. Изменение Производственные помещения,за м 2 , руб. Изменение Торговые помещения и площади,за м 2 , руб. Изменение Помещения общепита,за м 2 , руб. Изменение Помещение свободного назначения,за м 2 , руб. Изменение
30 декабря 2021 209206.9 -0.44% 35381.3 +7.69% 104215.7 -1.76% 128703.82 +4.7% 110864.26 -14.6%
19 декабря 2021 210131.1 +47.38% 32659.22 -17.36% 106050.26 -3.08% 122650.7 -17.49% 127045.04 -4.21%
03 декабря 2021 110568.44 -4.41% 38329.9 +0.34% 109318.52 -7.3% 144100.8 -10.61% 132391.86 +11.07%
19 ноября 2021 115445.3 -0.75% 38200.6 +18.63% 117298 -0.64% 159390.5 +22.52% 117730.5 -17.18%
06 ноября 2021 116312.5 +13.68% 31085.4 -18.33% 118047.72 +1.22% 123503.58 +3.12% 137960.02 +0.67%
22 октября 2021 100401.86 +0.55% 36782.4 -7.88% 116606.36 -0.86% 119655.6 +7% 137040.8 +23.15%
08 октября 2021 99853.08 -14.09% 39680 -7.29% 117609.7 +5.44% 111284 +11.56% 105315.74 -5.49%
26 сентября 2021 113923.24 -3.43% 42573.96 -7.32% 111212.14 +6.47% 98422.38 -3.25% 111099.1 -1.85%
10 сентября 2021 117833.44 +18.47% 45692 +29.49% 104016.7 +3.65% 101618.9 +2.54% 113156.3 +3.6%
28 августа 2021 96072.56 -14.05% 32217.48 +4.81% 100221.54 +0.24% 99034.36 +6.25% 109085.28 +1.74%
12 августа 2021 109570.44 +3.21% 30666.42 -498.54% 99976.44 -0.89% 92848.32 +6.53% 107188.44 +5.87%
31 июля 2021 106051.5 -7.7% 183551.16 +6.58% 100861.38 -3.83% 86786.44 -14.39% 100898.76 +1.71%
16 июля 2021 114220.42 +1.62% 171472.56 +78.32% 104729.16 +3.35% 99278.38 -4.07% 99173.1 +5.31%
02 июля 2021 112374.52 +9.92% 37169.26 +16.27% 101216.58 +2.93% 103318 +11.6% 93902.58 +1.02%
18 июня 2021 101226.52 +2.58% 31122.84 -4.51% 98253.44 +1.87% 91335.24 +10.49% 92948.48 -1.12%
04 июня 2021 98612 -9.75% 32525.38 -1.74% 96419.74 +4.52% 81749.7 +4.32% 93989.98 +1.1%
21 мая 2021 108231.18 +3.23% 33090 -9.28% 92062.92 +0.4% 78215.38 -0.56% 92953.8 +3.03%
09 мая 2021 104739.96 +2.57% 36162.32 +1.62% 91691.98 -4% 78650.58 +4.58% 90138.3 -0.4%
25 апреля 2021 102051.1 35575 95361.4 75048.5 90499.3

Индикаторы рынка недвижимости — числовые параметры, показывающие динамику (рост или падение) цен на квартиры, офисы, загородные дома, земельные участки и коммерческие помещения.

Катализатор рынка коммерческой недвижимости

Согласно консалидированному мнению экспертов и игроков рынка, пандемия коронавирусной инфекции не привела к новым трендам на рынке коммерческой недвижимости, но стимулировала уже существующие тенденции. Одной из них стало активное развитие складской недвижимости.

Логистические мощности вне столичных регионов активно развиваются последние несколько лет, что подтверждают в пресс-службе Fix Price. Уже сейчас показатели за прошлый год по аренде или покупке складов превышены вдвое.

— В первую очередь, это может быть связано с необходимостью представителей розничной торговли обеспечить непрерывные поставки товаров для своих покупателей, что стало особенно важно в условиях карантинных ограничений. Второй момент — это скачок в развитии онлайн-продаж и доставки заказов на дом

При существенно возросших объемах логистика стала узким горлышком и требовала расширения, чтобы переварить этот спрос и масштабировать бизнес, — прокомментировали в пресс-службе Fix Price.

Если в 2019 году прирост регионального рынка обеспечивали преимущественно игроки e-commerce, то в пандемийный год компанию им составили крупные торговые офлайн-сети. Причем преимущество отдается формату built-to-suit — возведению склада под нужды конкретного заказчика.

С другой стороны, переход в онлайн не означает автоматического роста спроса на складские помещения — развитие сегмента стимулируется не изменением структуры сбыта, а ростом оборота розничной торговли, считает Илья Володько.

Основным драйвером роста складской недвижимости стал дефицит помещений — последние 15 лет это была хронически недофинансированная отрасль, не перенасыщенная предложениями, в первую очередь, качественными, считает Володько. Сегмент будет оставаться интересным для инвесторов в среднесрочной перспективе, прогнозирует он.

По мнению директора департамента коммерческой недвижимости «Аякс Риэлт» Сусанна Погосова, сегмент качественной складской недвижимости — рынок для Краснодара очень молодой. Он начал формироваться около пяти лет назад. Его объем она оценивает в 400 тыс. кв. метров.

— В 2011 году у нас еще не было помещений класса А и В. Максимум, что мы могли дать, это С, то есть старые здания, переделанные из производственных площадок, — пояснила представитель агентства.

Спрос на них стимулировал развитие сегмента, постепенно стали заходить крупные инвесторы. Порог входа на рынок очень высок — при достаточно невысокой стоимости квадратного метра, для строительства среднего логистического комплекса требуется возводить крупные объекты от 10 тыс. кв. метров. Несмотря на то, что появилось много новых объектов, они в Краснодаре остаются очень востребованными. Доля вакантных площадей на складах класса А не превышает 10%.

Рынок торговой недвижимости

По итогам 2020 года на российском рынке торговой недвижимости зафиксирован минимальный за последние 10 лет объем ввода в эксплуатацию: 604,1 тыс. кв. м новой арендопригодной торговой недвижимости. Преимущественно это объекты микрорайонного и районного форматов.

В целом за 2020 г. было открыто три торговых объекта:

KazanMallв г. Казань (GLA 53 000 кв. м.);

GreenPark (ex-GoldenPark) в г. Нижневартовск (GLA 50 674 кв. м.);

«Балтия Молл» в г. Калининград (GLA 40 500 кв. м.).

10 проектов, ранее заявленных к открытию в 2020 г., были перенесены на 2021 г. Многие ритейлеры ставили на паузу подписания договоров аренды до стабилизации ситуации, в связи с этим собственники торговых центров принимали решение о переносе открытий, чтобы не выводить на рынок менее заполненный объект.

Таблица 3. Основные показатели рынка торговой недвижимости в России

Отраслевая структура спроса на офисные помещения

В структуре спроса на офисы банки и финансовые компании, а также компании сектора ТМТ (Технологии/Медиа/ Коммуникации) были лидерами в 2020 году с долей в 31% каждый. Крупнейшей сделкой года стала предварительная аренда «Тинькофф Банком» всей офисной площади проекта AFI Square, ввод которого запланирован на 2022 год. Третье место с долей в 12,7% пришлось на компании сектора B2B.

Однако в связи с высокой активностью IT-компаний в структуре спроса на офисы компании сектора ТМТ (Технологии/Медиа/Коммуникации), они были лидерами в первые девять месяцев 2021 года с долей практически 28%. На втором месте оказались представители сферы B2B с долей в 14,5%. Средний размер сделки аренды составил в период I–III кв. 2021 г. 1 667 м2.

Рост интереса к гибким офисам

Следует отметить, что 2021 год отмечен ростом спроса на гибкие офисы. Рынок гибких рабочих пространств активно развивался в 2020 г. Совокупный объем предложения по результатам года составил 293 тыс. м2. Суммарно за 2020 г. компаниями было арендовано 22 тыс. м2 в гибких рабочих пространствах. Доля гибких рабочих пространств по отношению к совокупному объему офисных площадей достигла 1,5%, что приблизило Москву к среднерыночному европейскому значению в 1,9%. Для сравнения, в Париже аналогичный показатель остановился на уровне 2,0%, а в Лондоне эта доля доходит до 5,0%.

На рынке гибких рабочих пространств 85% от общего объема предложения составляют площадки крупных сетевых операторов, интерес которых направлен на корпоративных клиентов, арендующих крупные блоки и на длительный срок. Некоторые из операторов сетевых рабочих пространств позиционируют себя как площадки премиум-класса, например, MeetingPointи CEO Rooms. Другие, наоборот, делают акцент на услугах, доступных большинству компаний: например, «Ключ» и «Рабочая Станция».

Несмотря на то, что большинство компаний, выбирающих гибкие офисы, представляют собой сектор TMT, все больше корпораций из разных сфер деятельности выбирают подобный формат размещения. Рынок гибких офисов продолжает развиваться значительными темпами, в том числе появляются новые профессиональные операторы гибких пространств: из последних появившихся в 2021 году крупных игроков данного сектора можно выделить FLEXITY и Pridex.

Динамика спроса на коммерческую недвижимость

За 2020 год спрос на куплю-продажу и аренду офисных площадей снизился, однако популярность гибких офисов, наоборот, росла. Их доля в структуре спроса коммерческой недвижимости в категории купли-продажи составила 46%, на рынке аренды – 36%. В гибких офисах располагаются востребованные в условиях пандемии сервисы доставки еды и продуктов, пункты выдачи заказов онлайн-магазинов. Кроме того, гибкие офисы часто находятся в спальных районах, а люди как раз стали чаще покупать товары и услуги в точках у дома.

Рис. 2. Доля купли-продажи и аренды коммерческой недвижимости в общем спросе и предложении в 2020 году в России, %

В целом, спрос на коммерческую недвижимость в России вырос за год на 15% (с сентября 2020 по сентябрь 2021 года). По данным «Авито.Недвижимость», за 9 месяцев 2021 года спрос на гибкие офисы увеличился по сравнению с аналогичным периодом 2020 года на 25%, на офисные помещения – на 26%, на складские помещения – на 17%, на торговые площади – на 12%.

При этом стоимость аренды и покупки всех видов коммерческой недвижимости увеличилась уже в 2020 году, несмотря на кризис. В сегменте купли-продажи сильнее всего подорожали торговые площади – на 10%. В сегменте аренды максимально выросли ставки на офисы и гибкие офисы (ПСН) – на 12%.

Рис. 3. Средняя цена разных типов коммерческой недвижимости при купле-продаже в России, тыс. руб. кв. м.

Рис. 4. Средняя цена разных типов коммерческой недвижимости при аренде в России, руб. кв. м.

https://sberbusiness.live

Рост стоимости коммерческих помещений, в частности, связан с тем, что из-за снижения ставок по депозитам и колебания курсов валюты инвесторы приобретали площади в выгодных локациях. Кроме того, рост средних цен также связан с появлением новых офисных зданий и других объектов высокого класса со ставками выше среднего.

За 2020 год спрос на покупку коммерческих объектов особенно вырос в Сибири и на Урале. Например, в Новосибирске он подскочил на 28%, в Омске – на 26%, в Челябинске – на 18%. На рынке аренды в лидерах роста – Екатеринбург (+13% за год), Новосибирск (+8%) и Омск (+5%). При этом в большинстве регионов спрос на аренду коммерческой недвижимости снизился. В Москве – сразу на 7%.

Коммерция в спальных районах

Одним из трендов последних лет стал уход коммерческих помещений в спальные районы — активная жилая застройка сформировала спрос на заведения торговли и общепита в шаговой доступности, отмечает исполнительный директор группы компаний «Неометрия» Виктория Костикова.

Пандемия еще больше ускорила эти тенденции и сформировала новые запросы. Увеличение доли самозанятых, уход на «удаленку», ограничения и прочие факторы увеличили востребованность качественных помещений в непосредственной близости от места жительства людей.

— Есть запросы на эргономичные планировочные решения от 15 кв. метров, вариативность планировочных решений, наличие «галерей», легкую трансформацию помещения для любого формата бизнеса и наличие всех коммуникаций. Покупатели хотят готовый объект, где не придется думать, как организовать, например, подведение воды, — отмечает она.

По мнению Сусанны Погосовой, уже есть примеры переизбытка помещений для коммерции в новостройках. В результате, это привело к демпингу ставок и резкому падению рентабельности.

Избежать подобной ситуации можно, придерживаясь нормативов застройки, комментирует Виктория Костикова. По ее словам, площадь под коммерцию не должна превышать 3-4% от всей застройки. Помимо этого требуется учитывать контекст и адаптировать под него объекты.

— Например, мы строили ЖК «Резиденция» в Новороссийске. Этот жилой комплекс бизнес-класса первоначально должен был иметь два этажа, предусмотренные под коммерцию. Мы изучили, что находится рядом — в основном площади под стрит-ритейл — и решили перепозиционировать их под офисные помещения. В итоге, все они были реализованы еще до завершения проекта, — прокомментировала топ-менеджер застройщика «Неометрия».

С учетом запросов покупателей проектируются и другие жилые комплексы — в ЖК «Облака» в Новороссийске предусмотрены универсальные помещения небольшой площади. В ЖК «Малина», который также находится в Новороссийске, коммерция оформлена в виде галереи. В ЖК «Флора» в Сочи делается упор на универсальные помещения с планировкой, подходящей под разные виды бизнеса.

— В краснодарском микрорайоне «Южане» мы адаптировали одно из коммерческих помещений для большого магазина «Пятерочка», который закрыл многие ежедневные потребности жителей, — рассказала Виктория Костикова.

Пострадали уличные торговые точки на улице

Сильнее всего пандемия и вызванные ею ограничения отразились на сегменте стрит-ритейла. По оценкам консалтинговой компании Macon, число вакантных площадей в нем достигло 20-30%.

— Торговые центры сохранили свой набор арендаторов. С одной стороны, они шли на уступки и договаривались на скидки. С другой, выжить компаниям там проще — ТЦ генерирует для любого магазина большой поток покупателей. Даже несмотря на кризис и высокие ставки они остались рентабельными. В случае со стрит-ритейлом далеко не всегда место в состоянии создавать такой трафик. Поэтому он оказался наиболее уязвим. Я думаю, что ситуация не изменится в ближайшие годы. Продолжится исход арендаторов и снижение стоимости аренды, — считает Илья Володько.

Как и в случае с другими сегментами недвижимости, пандемия ускорила уже существующие тенденции — сокращение числа физических точек присутствия компаний и уход в онлайн. Коснется тренд не все объекты.

Спрос на площади в торговых комплексах упал

Из-за ухода с отечественного рынка многих западных брендов, в краснодарских ТЦ оказались невостребованными солидные площади. Заполняемость таких объектов сокращалась на протяжении всего года, на что отреагировал и строительный сектор. В отличие от прошлых лет, в 2022 г в Краснодарском крае не был открыт ни один крупный торговый центр. Строительство небольших комплексов продолжается, однако девелоперы стали серьёзно прорабатывать концепцию и планировку новостроек. В приоритете – предварительное заключение контрактов с конкретными ритейлерами, под нужды которых возводится и оборудуется объект. Уже существующие ТЦ пытаются привлекать продавцов снижением арендных ставок, приглашать торговые сети из других регионов и даже стран. В четвёртом квартале спрос на торговую недвижимость в Краснодаре несколько вырос, что даёт надежду на восстановление ситуации в 2023 г.

Анализ рынка коммерческой недвижимости Краснодара итоги 3 кв. 2021 г

Целью данного исследования является помощь, как специалистам, так и клиентам компании в определении ориентировочной цены объектов недвижимости, размера скидки при торге с покупателем, срока экспозиции коммерческой недвижимости.

Для анализа цен использовалась база данных крупнейшего на юге России агентства недвижимости АЯКС, которая насчитывает более 10000 реальных объектов– с полной их характеристикой. Размеры же скидки и сроки экспозиции коммерческой недвижимости (срок между появлением объекта в базе и до его продажи) определяются в исследовании на основании сделок, проходящих в компании. Учитывая, что по числу объектов недвижимости в базе данных и количеству реальных сделок купли-продажи АН АЯКС существенно превосходит других участников рынка, приведенная ниже аналитика является наиболее объективной и точной.

2022 ООО «АЯКС», 350020, Краснодар, ул. Рашпилевская, 179/1, 7 этаж, тел.: +7 (861) 297-00-00. Для регионов РФ 8 800 234-58-42

Оцените статью