«Позиции у арендодателей не самые сильные»
— Рынок ретейла страдает от ломающихся логистических цепочек, санкций в России и у нас. Давление на финансовую устойчивость арендаторов оказывает резкое падение курса белорусского рубля.
Арендаторы дружно пишут письма представителям собственников торговых центров с просьбами: зафиксировать курс для оплаты ставки аренды (например, не текущий курс по Нацбанку, а 3,0 рубля за евро); дать скидки к установленному в договоре уровню арендной платы (например, 20−30%); исключить все дополнительные платежи.
Арендодатели не спешат соглашаться на требования, переносят сроки принятия решений.
Но в офисном сегменте арендодатели по вновь заключаемым договорам готовы идти на уступки. В Минске ставки аренды еще больше снизились.
Сегодня вполне неплохие помещения с ремонтом (а порой и с мебелью) в бизнес-центрах в центральной части Минска можно снять по 8−10 евро без НДС, без учета эксплуатационных платежей.
По действующим договорам диалоги также ведутся. Учитывая большое количество предлагаемых недорогих офисов с ремонтами, позиции у арендодателей не самые сильные.
Вероятно, переход к расчетам в рублях в сфере аренды — дело не завтрашнего дня, собственники будут сопротивляться до последнего по понятным причинам. Если, конечно, в дело не вмешается регулятор.
В ретейле в период турбулентности и нестабильных курсов возможны скидки и уступки арендаторам.
Это может быть и 15%, и 30%, как правило — на пару месяцев. При стабилизации ситуации — тенденция к возврату к прежним ставкам. И, конечно, тут можно говорить о еще более широком распространении процента от оборота.
Пересмотр налоговой политики
В 2023 году ожидается введение изменений в налог на коммерческую недвижимость. Эти изменения будут касаться как коммерческой, так и нежилой недвижимости, включая торговые объекты. Последними будут уплачивать налоги не только собственники коммерческой недвижимости, но и арендаторы.
Одним из главных изменений будет пересмотр ставки налога на доходы с коммерческой недвижимости. В настоящее время эта ставка составляет 2%, и она использовалась для расчета налога на прибыль организаций. По новым планам, ставка будет увеличена до 3%. Таким образом, собственники коммерческой недвижимости будут платить больше налогов на свои доходы.
Нюансы расчета налога
Для расчета налога на коммерческую недвижимость важно знать величину доходов, получаемых от использования этой недвижимости. Оборот организации станет ключевым показателем для определения величины налога
В случае, если организация не предоставляет отчетность о своих доходах, налог будет рассчитываться на основе оборота, который можно установить на основе информации из открытых источников.
Также важно обратить внимание на обоснование расходов, связанных с коммерческой недвижимостью. При расчете налога будет учитываться только та часть расходов, которая связана непосредственно с использованием недвижимости для коммерческих целей. Например, расходы на ремонт и обслуживание недвижимости, а также на оплату коммунальных услуг, могут быть учтены при расчете налога
Например, расходы на ремонт и обслуживание недвижимости, а также на оплату коммунальных услуг, могут быть учтены при расчете налога.
Изменения для арендаторов
Одним из главных изменений в налоговой политике будет введение обязанности арендаторов коммерческой недвижимости уплачивать налог на доходы с аренды. Это означает, что помимо собственников, налоговую нагрузку будут нести и арендаторы торговых объектов.
Для арендаторов такого вида недвижимости важно знать, что размер налога будет рассчитываться на основе величины арендной платы. Таким образом, арендаторы будут уплачивать налог, пропорциональный сумме, которую они платят в качестве арендной платы
В большинстве случаев, арендная плата включает в себя уже уплаченный налог на коммерческую недвижимость, поэтому арендаторы могут столкнуться с увеличением своих расходов.
«Будет корректировка ставок, возможно, до минус 20−30% в офисах»
— Арендодатели мониторят ситуацию, кто-то фиксирует курс по договоренности с арендатором на разные периоды (от месяца до полугода), кто-то ничего не делает. Собственники недвижимости закредитованы в основном в валюте. Поэтому к снижению ставок для арендаторов подходят очень индивидуально.
Думаю, по арендным ставкам сохранится некий номинал — евро или «условная единица». По какому курсу ее будут считать — это тема взаимных соглашений.
Предполагаю, что будет заморозка строительства некоторых торговых и офисных объектов, отодвинут сроки их ввода. В том числе и потому, что цены на стройматериалы меняются чуть ли не ежечасно.
На мой взгляд, будет корректировка ставок в офисных, возможно, до минус 20−30%. В торговле все более предсказуемо — там за последние годы очень многие ушли от «фикса» в процентах от оборота или применяют гибридную ставку.
Однако ожидаемо, что оборот в первые санкционные месяцы, конечно, просядет. Дальше может восстановиться, по некоторым сегментам даже вырасти, и, соответственно, проседание в переводе на «фикс» будет менее значительным (около 15−20%). Склады — практически не потеряют, максимум 5−10% от сложившегося уровня, что в современной ситуации можно назвать «некоторой корректировкой», а не падением.
Складской и производственный рынки
Последнее время склады лидировали по спросу, а уровень вакансий был практически нулевым. Сейчас за счет сбоев в логистических цепочках возможно снижение спроса на складские площади. Несомненно, через какое-то время вакансия будет заполнена другими игроками и сформируется новый спрос.
Один из сегментов, который будет расти в таких непростых условиях, — это рынок индустриальной недвижимости, производственных площадей, технопарков. Санкционная политика Запада заставляет принимать экстренные меры, государству потребуется в первую очередь создавать новые производства, в том числе в наукоемких и технологических секторах, в области IT, фармацевтики, медицины, электроники, биотехнологии, которые заменят отсутствие импорта и сокращение поставок из-за рубежа. В данном сегменте будет спрос, потребуются новые здания соответствующих требований, под конкретные производства, лаборатории, а также под специфические по конструктиву дата-центры. Государству и предпринимателям следует делать ставку на развитие реального сектора экономики. О поддержке этого сегмента уже заявили главы Москвы и области.
Ситуация на рынке гостеприимства и рекреационных объектов сложилась двоякая: с одной стороны, падение спроса, с другой — ограничения для россиян по выезду за рубеж. Думаю, что это подстегнет к развитию рынок внутреннего туризма, в том числе оздоровления и профилактики заболеваний, экотуризма и агротуризма. Начнут еще более активно развиваться глэмпинги, возможна реновация старого номерного фонда, строительство нового. Безусловно, фокус развития будет смещен на юг России, а также атмосферные малые города и регионы — Алтай, Сибирь, Кавказ. Будет развиваться и премиальный внутренний туризм, опять же в силу ограниченности выезда в другие страны. Меры господдержки, отмена НДС, программы кешбэка будут стимулировать рост сектора. И это одна из отраслей, которая может и будет развиваться.
Еще один из сегментов, который продолжит свое развитие, — комплексное освоение территорий. Господдержка по развитию и созданию новых городов в стратегических регионах, в том числе концептуальных (индустриальных, IT и пр.), позволит этому сектору также продолжить активно развиваться. Проекты КОТ в рамках комплексной застройки территорий и реновация промзон в крупных городах, в том числе и в Москве, создание новых рабочих мест, новых точек роста, инфраструктуры при определенной поддержке государства станут важными направлениями развития этой отрасли, нужной для все страны, поскольку создает и спрос, и предложение.
Об авторе
ДЕНИС КОЛОКОЛЬНИКОВ
управляющий партнер RRG