2022 год: успехи коммерческой недвижимости в итогах (по данным Forbes)

Аренда рынка коммерческой недвижимости Рынок коммерческой недвижимости

Торговые помещения

Средневзвешенная цена на рынке торговых помещений может проседать даже от постройки крупного торгового комплекса в этом или соседнем районе.

В отличие от офисных объектов, торговые связаны с большим количеством рисков.

Ритейл – это сфера бизнеса, в которой больше других распространены краткосрочные контракты. И во время кризиса малые и средние торговые площади зачастую пустуют.

Внимательно следите за тем, какие торговые комплексы и рыночные площади строятся в интересующем вас районе.

Такое строительство гарантированно пошатнет цены. Особенно тяжело это ощущается, когда во время обвала на рынке торговой недвижимости застройщиками сдаются новые площади.

Ситуацию сглаживает то, что такое падение средневзвешенных цен на торговые площади локализовано по районам. В новых спальных районах и деловых районах оно едва заметно, в то же время в районах, приближенных к центру, где находится недвижимость класса «B» и ниже, удешевление помещений и резкое увеличение сдаваемых площадей заметно сразу и всем.

Какое впечатление вы хотите произвести?

Офисы компаний могут многое рассказать о самом бизнесе.
Высокотехнологическая компания или банк, в котором обслуживаются VIP клиенты,
захотят иметь передовое и функциональное пространство. Магазину нужно
пространство, позволяющее разместить максимальное количество товара на
минимальной площади, но чтобы оно не было похоже на склад. Адвокатская фирма
захочет иметь офисы, которые производят впечатление солидности и
профессионализма. Безусловно ремонт – наше все, с помощью ремонта можно
превратить старый сарай в новый хайтековский офис. Но стоит все-таки убедиться,
что это возможно с технической и, конечно, с финансовой точки зрения.

Офисные помещения

При анализе офисных площадей важно обращать внимание на класс недвижимости. Когда на подъеме офисы «А» класса, это значит, что сейчас не время для частных инвесторов с малыми капиталами. Как показал анализ коммерческой недвижимости, рынок вырвался на подъем, и преобладают в нем крупные игроки, включая банки и инвестиционные фонды

Как показал анализ коммерческой недвижимости, рынок вырвался на подъем, и преобладают в нем крупные игроки, включая банки и инвестиционные фонды.

Для владельцев крупных помещений «B» и «C» классов это означает, что самое время заключать долгосрочные контракты на аренду или сбывать помещения большим корпорациям за хорошую цену. У этих классов офисов есть свои преимущества, несмотря на то, что они указывают на плохое качество отделки и недоступность для общественного транспорта.

Банки особенно заинтересованы при наличии у них лишних средств в помещениях такого класса. Но для банков офисная недвижимость такого класса это лишь актив, который будет продан на рынок в первую очередь в случае кризиса.

Объем помещений – это важный индикатор в любом секторе недвижимости. Объем помещений в конкретном классе и средневзвешенная цена на рынке этого класса должны стать главным инструментов инвестирующего в офисные помещения.

Возврат помещения.

При прекращении договора аренды по любому основанию
арендатор должен вернуть помещение в состоянии, прописанном в договоре. К
сожалению, многие арендаторы при заключении договора аренды даже не
задумываются о том, что договор когда-то закончится и им придется возвращать
помещение. А вот арендодатель всегда думает об этом. Поэтому заранее уточните,
что написано в договоре и подготовьте помещение, чтобы оно соответствовало
условиям договора. Это позволит вам не платить арендую плату за помещение,
которым вы не пользуетесь, но которое арендодатель отказывается его принимать.

Чего ожидать от ставок?

С одной стороны, увеличение стоимости строительных материалов может спровоцировать рост ставок на аренду коммерческой недвижимости в новых бизнес-центрах. С другой стороны снижение спроса и увеличение свободных площадей говорит о том, что сейчас не время повышать стоимость аренды, и рынок ждет от собственников лояльности.

По мнению экспертов, в случае, если геополитическая ситуация будет улучшаться, снижение ставок аренды может носить кратковременный характер. Вывод на рынок новых площадей в 2022 году хоть и ограничен, но в перспективе может привести к увеличению ставок аренды. 

Карина Анаевская убеждена, что уменьшения ставок не должно произойти. Удорожание всех процессов должно привести к их увеличению, но арендаторы прилагают все усилия, чтобы этого не произошло. Тем временем в Москве процент свободных площадей довольно низок, а издержки собственников выросли настолько, что не оставляют им маневра для скидок.

Заместитель генерального директора Asterus Константин Ковалев отмечает, что качественные офисные пространства класса А, которые прежде занимали западные арендаторы, в силу своих премиальных характеристик сдаются по более высоким ставкам. Если российские компании не торопятся их занимать, ставки пойдут на снижение. 

Сегодня арендодатели проявляют лояльность и готовы пересматривать сроки аренды, улучшать условия договоров, предоставлять дополнительные опции, чтобы уровень заполняемости офисного сектора не снижался.

Арендные расходы, операционные, коммунальные, сервисные и другие сборы.

Существует целый ряд различных расходов, о которых арендатор
даже не задумывается при поиске помещения в аренду. Чтобы они не стали
сюрпризом, мы рассмотрим их в этом разделе

Любые или все эти расходы могут
иметь отношение к вам, поэтому очень важно выяснить, какие дополнительные к
арендной плате расходы начисляет арендодатель

Расходы на аренду.

Это, как правило, будет вашим самым большим расходом при
аренде недвижимости. Арендная плата рассчитывается путем ставки арендной платы
за 1 кв.м. в месяц на площадь помещения. Например,

Ставка арендной платы за офисное помещение составляет 1500
руб. за 1 кв.м. в месяц.

Площадь: 200 кв.м.

Таким образом, арендная плата составляет  1500 * 200 =
300 000 рублей за помещение в месяц.

Арендная плата обычно оплачивается авансом ежемесячно или
ежеквартально.

Помните: эти платежи подлежат оплате независимо от того,
получаете Вы счет на оплату или нет, и вы несете ответственность за то, чтобы
они были оплачены в установленный срок.

Депозит.

При подписании договора арендодатель в качестве гарантии
возмещения вреда помещению требует оплаты обеспечительного платежа в размере
арендной платы за один месяц. Иногда арендодатель вместо денег может
потребовать предоставления безотзывной банковской гарантии на определенную
сумму.

Если требуется депозит, то должны быть четко определены
условия, на которых он берется, в каких случаях арендодатель имеет право
удерживать из него суммы. Чем детальнее эти случаи прописаны, тем больше у
арендатора шансов вернуть депозит при прекращении договора аренды.

Операционные расходы.

Это стандартная часть расходов при аренде помещений в
офисных центрах класса А и В, а также в торговых центрах. Услуги, включаемые в
операционные расходы, могут отличаться от здания к зданию, но как правило в них
включают следующие виды услуг:

·       Уборка общих площадей.

·       Уборка и
техобслуживание лифтов.

·       Страхование здания.

·       Налог на недвижимость.

·       Налог на землю или
арендная плата на землю, на которой расположено здание.

·       Очистка прилегающей
территории и вывоз снега.

·       Освещение общих
площадей.

·       Техническое
обслуживание общих коммуникаций.

·       Текущий ремонт общих
зон и крыши.

·       Охрана здания.

·       Вентиляция и
кондиционирование.

·       Вывоз бытового мусора.

Сервисные расходы.

Взимаются дополнительно к операционным расходам и могут
включать в себя услуги общей ресепшн в здании, оформление пропусков для
сотрудников и посетителей.

Коммунальные расходы.

Функционирование офисы невозможно без потребления
коммунальных услуг. Речь идет о водоснабжении и водоотведении, энерго и
теплоснабжении помещения.  В некоторых случаях эти услуги включены в
арендную плату, но все-таки в большинстве случаев все или большую часть
коммунальных услуг арендатор должен оплачивать дополнительно к арендной плате.

Услуги связи.

Услуги связи и интернета арендатор всегда оплачивает
дополнительно ко всем иным расходам. В некоторых офисных и торговых центрах у
арендатора может быть очень ограниченный выбор или вообще не быть выбора
поставщика услуг связи и интернета. В таких случаях поставщик услуг связи
является монополистом и может устанавливать высокие тарифы, поэтому заранее
выясните у арендодателя вопрос с поставщиками услуг связи и интернета и их
тарифы.

Парковка.

Еще один вид расходов, который ждет арендатора, который
хочет пользоваться арендованным помещением с максимальным комфортом. Если вы,
ваши сотрудники или клиенты планируют приезжать в офис на автомобилях, то
придется оплачивать и парковочные места.

Страхование.

Страхование содержимого является обязательным условием для
любой компании, стремящейся защитить свои ресурсы. В некоторых случаях
арендодатель настаивает на страховании помещения от нанесения ему ущерба и на
страховании гражданской ответственности перед третьими лицами. В некоторых
случаях эти расходы могут быть достаточно существенными.

Маркетинговые и рекламные мероприятия.

Данный вид расходов характерен для арендаторов торговых
центров и могут включать в себя оплату ежемесячных мероприятий, направленных на
привлечение посетителей в торговый центр, либо оплату каких-то разовых акций.

Ремонт и перепланировка.

Многие арендаторы стараются обустроить помещения под свои
нужды, что требует проведения ремонта. Мероприятия эти затратные, поэтому нужно
обсудить с арендодателем компенсацию расходов на проведение ремонта либо
предоставление арендных каникул. Так вы сможете компенсировать все или часть
расходов на ремонт.

Иногда также требуется проведение перепланировки.  Проведение перепланировки требует получение
предварительного согласования, как минимум, с арендодателем, и как максимум, —
с государственными органами. Договоритесь, кто будет получать эти согласования,
и в какой срок.  

Рынок коммерческой недвижимости: анализ

Чтобы оценить положение и возможные тенденции на рынке коммерческой недвижимости, нужно обратиться к общим макроэкономическим показателям.

Сам анализ делится на несколько важных секторов:

  • анализ сектора купли-продажи;
  • анализ рынка аренды;
  • анализ инвестиций в недвижимость;
  • исследование положения дел в разных классах коммерческой недвижимости.

Главный показатель при общем анализе – инвестиционная активность в вашем регионе. Даже во времена общей экономической нестабильности или стагнации существуют безопасные зоны для инвесторов, где они могут если не преумножить, то хотя бы сохранить свои деньги.

Например, московский рынок недвижимости страдает меньше остальных во время кризисов.

Второе – это общая активность бизнеса и покупательская способность населения.

Особенно сильно это проявляется при анализе торговых площадей.

Обычная картина во время кризиса – полупустые залы в торговых центрах со множеством объявлений об аренде.

Она свидетельствует об очень плохом положении дел в секторе конкретного этого города.

ВНИМАНИЕ. При этом объемы строительства тех же ТЦ нельзя трактовать как однозначный индикатор экономических циклов.. Бывает, что площади вводятся застройщиком в эксплуатацию несмотря на самый разгар кризиса, потому что в строительных сметах просто не учитывается экономическая конъюнктура

Бывает, что площади вводятся застройщиком в эксплуатацию несмотря на самый разгар кризиса, потому что в строительных сметах просто не учитывается экономическая конъюнктура.

О том, что рынок коммерческой недвижимости переживает упадок, свидетельствует и поведение хозяев площадей. В условиях кризиса они вынуждены бороться за арендатора, выдумывая для него разные послабления в виде скидок или ремонта за свой счет.

В такие моменты бизнес чувствует себя наиболее мобильно. Но собственники страдают и вынуждены избавляться от активов.

В такие времена лучше всего брать в собственность площадь на перспективу в 5-6 лет, либо для развития собственного бизнеса. Вопрос о том, выгоднее арендовать коммерческую недвижимость, или покупать, надо решать по ситуации.

Аренда всегда дает предприятию пространство для маневра, позволяя уйти на менее дорогостоящие площади.

Собственность привяжет фирму к одному месту, но в будущем может стать выгодным активом.

Не только крупные торговые центры являются собственниками коммерческих объектов.

Крупные фирмы и банки в годы экономического роста закупают их под свои нужды, а в кризис избавляются. Постарайтесь выискивать такие лоты на рынке, это отличный шанс получить помещение в лучшем месте за обычную цену.

Девелоперы сократят объемы

Директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Russia Мария Зимина предполагает, что помимо очевидных тенденций – таких, как ротация арендаторов и рост рынка субаренды – мы можем ожидать снижение активности девелоперов. 

С учетом ситуации прошлого года на 2022 год было запланировано к сдаче в эксплуатацию порядка 250 тыс. кв. м. площадей офисного сектора. Сейчас планы стали скромнее – и планируется ввести в работу уже около 150 тыс. кв. м. На следующий год план еще более осторожный – застройщик ориентируется на 120 тыс. кв. м офисных площадей.

Прогноз по рынку коммерческой недвижимости в офисном секторе

Прогноз по данным CMWP

* Прогноз от 20 мая 2022 года

** Средневзвешенная ставка аренды, рассчитанная по закрытым сделкам, не включающая НДС и операционные расходы.

Аналитик департамента исследований CMWP Полина Афанасьева осторожно отмечает, что скорее всего, в ближайшие годы мы увидим, что достраиваться будут единичные объекты в офисном секторе. Рост цен на строительные материалы приведет к заморозке многих строек, что также существенно снизит процесс ввода в эксплуатацию новых объектов.. Директор по развитию RD Management Дмитрий Никоноров подчеркивает, что основной спрос на офисы в последние годы составляют компании из сферы IT и е-com, следом за ними идут банки и госструктуры. 

Директор по развитию RD Management Дмитрий Никоноров подчеркивает, что основной спрос на офисы в последние годы составляют компании из сферы IT и е-com, следом за ними идут банки и госструктуры. 

Ротация арендаторов неизбежна. Некоторые компании будут сокращать занимаемые площади, некоторые захотят повысить класс офиса, некоторые будут искать новые площади. Эксперты считают, что освободившиеся офисы будет занимать любой российский бизнес с господдержкой. 

Основатель сети гибких рабочих пространств officeless и генеральный директор АО «Бизнес-Недвижимость» Денис Беэр подчеркивает, что основными арендаторами остаются российские частные и государственные компании. По его мнению IT в этом секторе потеснили многочисленные предприятия строительного, финансового и транспортно-логистического секторов.

Директор департамента офисной недвижимости Nikoliers Карина Анаевская уверена, что даже после того, как многие иностранные компании покинули рынок, структура арендаторов в офисном сектора осталась прежней. Наибольший спрос у компаний, которые предоставляют профессиональные услуги – их доля составила 20% по итогам первого квартала 2022 года. На часть госструктур пришлось 18%, на долю банков – 17%.

Основными требованиями к арендуемым помещениями остаются наличие отделки помещений, возможность организации гибридной работы. Упор делается на краткосрочные договоры – отмечает Денис Беэр.

НОВЫЕ ТРЕНДЫ В ОФИСНОМ СЕГМЕНТЕ РЫНКА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ:

— рост и формирование рынка “серой зоны” – сделки по субаренде в объемах более 100 тыс. кв. м;

— гибкие условия договоров, наличие в них пунктов о возможном досрочном расторжении по инициативе арендатора;

—упор на краткосрочные договоры аренды;

—офисный сегмент рынка стремится стать рынком арендатора в случае продолжения падения спроса.

Складские помещения

К складам применяются почти те же правила, что и для торговых помещений. Это тоже рисковая сфера. Но именно в этой сфере акцент при анализе часто делается на техническую составляющую складских построек. Пространство внутри складских помещений должно быть хорошо организовано.

Современный склад – это небольшое механизированное предприятие, поэтому размеры и организация пространства внутри здания не должны быть препятствием для складской техники.

В склады вкладываются гораздо реже, чем в офисную или торговую недвижимость.

Они актуальны в основном или в зонах крупных грузоперевозок, или в промышленно развитых зонах, где бизнес постоянно находится в поиске таких помещений.

Какие услуги вам будут нужны в помещении?

Составьте расширенный список всех услуг, которые вам могут
понадобиться для ведения бизнеса. Для нормальной работы в помещении вам
невозможно обойтись без санузлов и интернета. Но вам также могут потребоваться
кабинеты, кухни, переговорные, помещения для презентаций и тренингов,
гардеробные, архивные комнаты, зоны отдыха. В зависимости от того, для каких
целей вы планируете использовать помещение, вам могут не понадобиться все эти
сервисы, но убедитесь, что в помещении достаточно места для тех, которые вам
действительно нужны. Это требование распространяется не только на офисные
помещения, но и на торговые и производственные помещения.

На чем специализируется компания SimpleEstate?

Это инвестиционная платформа коммерческой недвижимости, которая работает по принципу коллективных инвестиций. Задача платформы – найти наиболее инвестиционно-привлекательные объекты на рынке. SimpleEstate работает, в основном, в сегменте стрит-ритейла, преимущественно с супермаркетами, но также с офисами и складами. 

Если объект компании Никиты понравился, они его проверяют, анализируют на юридическую чистоту, техническое состояние. 

SimpleEstate – профессиональный участник рынка инвестиций с лицензией центрального банка. Они являются операторами инвестиционной платформы.  

Послушать интервью в формате подкаста можно на Яндекс Музыке.

Что такое коммерческая аренда?

Когда вы планируете арендовать новое помещение для бизнеса,
есть много разных моментов, которые следует учесть.

Коммерческая аренда — это юридически обязывающий договор
между собственником коммерческой недвижимости (арендодателем) и арендатором
(арендатором), по которому арендодатель передает помещение во владение и
пользование арендатору для коммерческих целей. Следует очень тщательно читать и
анализировать все условия договора, а не только размер арендной платы. Если
какая-либо из сторон не выполнит условия соглашения, это может привести к
штрафам, невозможности пользования помещением или даже расторжению договора
аренды.

О чем идет речь? Что такое анализ рынка коммерческой недвижимости, и зачем он нужен?

Такой анализ – это исследование масштабного рынка, включающего в себя торговые площади, склады, гостиницы, коммерчески используемый жилой фонд.

Он бывает общим, охватывающим весь рынок, и частным, специализированным на конкретной сфере недвижимости.

Он необходим всем, кто активно совершает сделки на рынке.

Отличие анализа от оценки состоит в том, что анализ дает более полную картину рынка, позволяет на основе статистики и опыта прошлого определить тенденции цен на несколько месяцев и лет.

Начинающий инвестор обязан интересоваться теорией и практикой анализа рынка, чтобы с хорошей отдачей вкладывать свои деньги, не теряя их во время очередного циклического спада. Тем, кто хочет избавиться от недвижимости в своей собственности, анализ подскажет лучшее время для продажи имущества.

Какой тип недвижимости вы ищете?

Вы ищете торговые помещения, офис или промышленную площадку,
а может апартамент, чтобы припарковать свободные деньги? А может вы ищете
комбинацию из двух или трех помещений?  Такая ситуация особенно часто
встречается, если вы представляете крупный бизнес. Например, вам нужен офис и магазин
или склад, офисные помещения и производственная площадка. Какой бы ни была ваша
ситуация, прежде чем начать поиск, определите, какой тип недвижимости вам
нужен, и сузьте поиск только до этих типов помещений.

Почему? Только в Москве ежедневно предлагается в аренду
несколько десятков тысяч объектов коммерческой недвижимости. Вы готовы
осмотреть их все, чтобы понять, что же вам все-таки нужно?

Оцените статью