Рынок недвижимости 2022: неопределенность и чувственный выбор

Рынок коммерческой недвижимости

Ролевая структура актеров на рынке коммерческой недвижимости:

Рынок коммерческой недвижимости представляет собой сложную среду, где участвуют различные актеры. Каждый из них играет определенную роль и вносит свой вклад в развитие этого рынка. Рассмотрим основные роли и актеров, которые встречаются на рынке коммерческой недвижимости:

  1. Инвесторы – это лица, которые вкладывают средства в коммерческую недвижимость с целью получения прибыли. Они могут быть как физическими лицами, так и юридическими.
  2. Разработчики – предприятия или отдельные лица, занимающиеся строительством или реконструкцией коммерческой недвижимости.
  3. Арендаторы – организации или предприниматели, которые берут в аренду коммерческую недвижимость для своей деятельности.
  4. Брокеры и агенты – профессионалы, занимающиеся посреднической деятельностью на рынке коммерческой недвижимости. Они помогают связать продавцов и покупателей, арендодателей и арендаторов.
  5. Банки и финансовые учреждения – предоставляют финансовые услуги, такие как кредитование или лизинг, для операций с коммерческой недвижимостью.
  6. Государственные органы и регуляторы – учреждения, которые осуществляют контроль и регулирование деятельности на рынке коммерческой недвижимости.

Все эти актеры взаимодействуют друг с другом, создавая сложную систему отношений на рынке коммерческой недвижимости. Успешное функционирование рынка зависит от их взаимодействия и совместных усилий.

Возможные сценарии поведения рынка

В течение трех последних месяцев многие иностранные компании заявили о своем уходе из России. Однако, как заметили в Knight Frank, не всё, о чем пишут СМИ, действительно реализуется. Часто зарубежный бизнес останавливает производство или продажи, но сохраняет офисы и структуры управления.

Если посчитать все офисные площади, которые сейчас занимают компании, заявившие об уходе из России, наберется 500–600 тыс. кв. м.

Мария Зимина предсказывает два сценария:

1. Половина компаний действительно уйдет и освободит свои офисные площади.
2. Уйдут все иностранные фирмы, заявившие о завершении работы в России. Свои офисы они продадут.

Если мы допустим, что строительство офисов останется на нынешнем уровне и будет сдана только половина возводимых сейчас помещений, то в классе А при первом сценарии рынок достигнет вакансии 14–17%, а при втором — 21–22%.

Тенденции и прогнозы развития коммерческой недвижимости:

Увеличение спроса на гибкие пространства

Одной из основных тенденций является увеличение спроса на гибкие пространства, такие как коворкинги и деловые центры. Большинство компаний и предпринимателей предпочитают арендовать гибкие рабочие зоны, где они могут свободно адаптироваться и масштабироваться в соответствии с текущими потребностями. Эта тенденция связана с изменением способа работы, когда все больше людей предпочитают работать удаленно или в небольших командах.

Рост значимости устойчивого развития

Вторая тенденция связана с ростом значимости устойчивого развития в коммерческой недвижимости

Современные компании все больше уделяют внимание экологическим аспектам, энергоэффективности и использованию возобновляемых источников энергии. Эта тенденция отражается в строительстве и реконструкции коммерческих объектов, а также в развитии зеленых районов и технопарков

Прогноз развития коммерческой недвижимости основывается на этих и других тенденциях. Ожидается, что спрос на гибкие пространства будет продолжать расти, а также будет увеличиваться число небольших бизнесов и стартапов. Устойчивое развитие станет неотъемлемой частью строительства и управления коммерческой недвижимостью, а компании будут активно заботиться о своей экологической ответственности.

Основные показатели

Аналитики Циан и Knight Frank подвели итоги I квартала 2022 года в сегменте офисной недвижимости Москвы. Как рассказала Мария Зимина, конец 2021 года стал для него просто потрясающим. Это было время подъема, ажиотажного спроса на офисные помещения, равного которому не наблюдалось восемь лет.

После этой сказки февраль 2022 года был похож на ушат холодной воды: по итогам I квартала в эксплуатацию введено лишь 13 тыс. кв. м офисных площадей, то есть примерно одно здание.

В связи с тем что собственники в основной массе стараются отложить строительство до тех пор, пока им не будет понятна динамика развития рынка, к концу декабря Knight Frank ожидает ввода 150–200 тыс. кв. м.

По итогам прошедшего квартала в Knight Frank зафиксировали хорошие показатели объема сделок. Тем не менее объем чистого поглощения составил –22 тыс. кв. м. Это говорит о том, что спрос на офисные площади снижается. Такой тренд знаком нам с пандемии 2020 года.

Особенности сделок на рынке нежилых помещений

Эти особенности зависят от характера купли-продажи коммерческих помещений.

Как осуществляется продажа такой недвижимости? Она проходит несколько этапов:

  1. подготовительный период к продаже.
  2. Подготовка и осуществление сделки.
  3. Улаживание вопросов с налогами.

Первый этап подразумевает не столько степень отделки помещения, сколько правильность оформления документов на нежилое помещение. Второй этап реализуется в последнее время при помощи специальных аукционов, а также конкурсов. Чтобы сделка была осуществлена, необходимо, чтобы учитывалось:

  • идентификация объекта и указание его цены;
  • регистрация в ЕГРП;
  • подписание договора о купле продаже или приеме-передаче.

Рыночная стоимость нежилого помещения в РФ

Как выглядит рынок коммерческой недвижимости в России? Рассмотрим показатели рыночных цен для двух крупнейших городов страны и усредненные показатели по регионам (Новосибирск и НСО).

Стоимость нежилых помещений в Москве

Если рассматривать рынок нежилых помещений в Москве (к примеру, офисные помещения), то расценки будут зависеть от многих факторов, среди которых:

  • общая площадь помещения (цена будет указана за 1 метр квадратный);
  • возле какой станции метро располагается офис;
  • тип здания, в котором расположен офис: административное, бизнес-центр, торгово-административное, производственно-административное, жилое;
  • какого оно класса;
  • удаленность от метро;
  • на каком этаже располагается;
  • состояние отделки.

Предположим, ваш офис находится в близи ст. метро “Тверская”, в здании бизнес-центра, класса А+, в 15 минутах ходьбы от станции метро, в надземном этаже (первый этаж и выше), а ремонт в офисе не требуется.

Таким образом, цена с учётом всех параметров составит 356 030 рубметр квадратный.

В Интернете можно найти удобные онлайн калькуляторы для проведения подобных расчётов.

Стоимость нежилых помещений в Санкт-Петербурге

Как обстоит дело с расценками на нежилое помещение в культурной столице страны?

Предположим, вы захотели купить нежилое помещение в Центральном районе Санкт-Петербурга. Тогда ценовой ареал будет в пределах от 400 000 до 500 000 000 рублей! Разницы в цене будут зависеть от разных факторов, среди которых:

  • метраж помещения;
  • удаленность от станций метро;
  • вход – общий или отдельный для помещения;
  • степень отделки (требуется ремонт или нет);
  • наличие инфраструктуры (отопление, водо- и электроснабжение и т.д.);
  • осуществляемый тип коммерческой деятельности;
  • класс здания (наиболее дорогие предложения по продаже в зданиях класса “Премиум” типа особняков).

Стоимость нежилых помещений в регионах

Каково ценовое положение на рынке нежилых помещений в регионах? Проследим это на примере города Новосибирска.

Если изучить объявление по продаже нежилых помещений под офисы в Новосибирске, то будет заметно, что ценовой размах в этом городе (Новосибирская область) составляет от 500 тысяч до 20 млн. рублей. Такая разница в цене зависит от:

  • кто продаёт помещение – собственник или посредник;
  • удаленность от метро;
  • метраж помещения;
  • количество кабинетов;
  • количество арендаторов.

«Офисный сегмент пострадал больше всех, складской — самый устойчивый»

— На рынке неопределенность. У арендодателей выжидательная позиция, а арендаторы отправили собственникам письма с просьбой о снижении ставок и/или фиксации курса на уровне до «скачков».

Бизнес начал активно искать альтернативные рынки для сбыта и покупки, все перенастраиваются. Рынок коммерческой недвижимости долгое время лихорадит. Но у девелоперов есть опыт прошлых лет — знают, как себя вести.

Изменения коснулись всех секторов недвижимости и всех арендаторов в той или иной степени. Наибольший удар пришелся по рынку офисной недвижимости, так и не отошедшему от пандемии и удаленки, которые стимулировали многие компании к сокращению занимаемых площадей.

Торговый сектор вырабатывает стратегии и точечно находит временные решения, чтобы сохранить как денежный поток для девелопера, так и оборот для арендатора.

Складской сегмент устойчивее всех. Запасы увеличивают, чтобы избежать пустых полок. Продукты питания и товары первой необходимости будут приобретать, особенно в дискаунтерах.

Санкции, введенные ЕС и США, косвенно уже повлияли на рынок коммерческой недвижимости. Некоторые арендаторы будут вынуждены приостановить деятельность на какой-то период, а кто-то релоцируется.

Но те компании, которых напрямую это не затронуло, будут иметь отличный шанс занять лучшие места на хороших условиях как в офисной, так и в торговой недвижимости.

В торговле могут появиться новые игроки
из Турции, Китая и других стран, занявших нейтральную позицию в плане санкций.

Также российские торговые марки будут еще более активно развиваться, возможно появление новых локальных брендов. И в офисном сегменте это также будет заметно: там ожидаем проявления схожих тенденций.

Аналитика коммерческой недвижимости

Основная цель аналитики коммерческой недвижимости – предоставить полную и объективную информацию о рынке, чтобы стороны могли принимать эффективные решения. Для этого собираются данные о ценах, арендных ставках, площадях и других характеристиках объектов недвижимости, а также проводятся анализ факторов, влияющих на спрос и предложение.

Анализ коммерческой недвижимости помогает определить перспективные направления развития, выделить регионы с высоким потенциалом и прогнозировать изменения спроса на различные типы объектов. Полученные результаты можно использовать при разработке бизнес-стратегий, выборе места для открытия предприятий и принятии решений о приобретении или продаже недвижимости.

Аналитика коммерческой недвижимости также помогает оценить риски и прогнозировать возможные изменения рыночной ситуации

Это особенно важно при принятии решений о долгосрочной аренде или инвестициях в коммерческую недвижимость

Обзор рынка коммерческой недвижимости позволяет получить актуальные данные о состоянии рынка и его динамике. Он включает в себя анализ цен, предложения и спроса на коммерческую недвижимость в определенном регионе или сегменте рынка. Обзор также может включать анализ новых проектов и инвестиций, аналитику тенденций и рисков, а также прогнозирование долгосрочных изменений.

Обзор рынка коммерческой недвижимости является неотъемлемой частью аналитической деятельности и позволяет иметь на руках актуальные данные для принятия решений. Он помогает понять текущую конъюнктуру рынка, определить спрос и предложение, выявить потенциальные возможности и риски, а также прогнозировать изменения на рынке.

Оцените статью