Тенденции коммерческой недвижимости: аналитика рынка

Рынок коммерческой недвижимости

Блок 1. Объем информации о предложении.

Основной количественный показатель, избранный агентством базой для составления трех различных рэнкингов, – количество опубликованных сервисом недвижимости объявлений. Этот показатель характеризует информационную наполненность сайтов исследуемых сервисов недвижимости. Чем выше позиция сервиса по данному показателю, тем более полно на его сайте представлено предложение в том или ином сегменте и/или совокупно по рынку.

Рэнкинг 1. Отражение позиции сервисов по совокупному объему предложений жилой недвижимости

Наименование сервиса Количество всех опубликованных объявлений о продаже жилой недвижимости
Домклик 1 257 842
Авито Недвижимость 1 205 725
Домофонд 1 204 022
ЦИАН 1 182 575
Яндекс. Недвижимость 770 827
Метр Квадратный 730 184
Выводы по разделу:
  1. Все сервисы нарастили совокупный объем всех опубликованных объявлений о продаже объектов жилой недвижимости по сравнению с прошлым годом.
    Как и в 2022-м, по совокупному объему предложений жилой недвижимости в 2023-м лидирует сервис «Домклик».
    Топ-3 рэнкинга претерпел изменения. Так, годом ранее вторую строчку занимал сервис «ЦИАН», который в 2023-м опустился на четвертую позицию. 
    Разрыв между участниками топ-3 рэнкинга по сравнению с прошлым годом сократился. Сейчас он находится в пределах 4–4,2% (по сравнению с 11,8–12,1% годом ранее). Разница в значении показателя между лидером и замыкающими рэнкинг участниками гораздо более существенная: 39–42%. 
  2. В сегменте продаж на вторичном рынке объем опубликованных объявлений также вырос у всех участников рэнкинга по сравнению с 2022 годом.
    Наибольший рост по показателю предложений на вторичном рынке продемонстрировал сервис «Авито Недвижимость» (+19,4%). При этом лидер рэнкинга по данному показателю с прошлого года не изменился – им по-прежнему является сервис «Домклик».
  3. Рэнкинг по количеству коттеджных поселков в каталоге составлен впервые. Только три из шести участников исследования публикуют такие каталоги с информацией о коттеджных посёлках (сервисы «Домклик», «ЦИАН», «Яндекс. Недвижимость»). Среди них по объему опубликованных предложений с большим отрывом (более чем в 2,5 раза по отношению ко второй позиции рэнкинга) лидирует сервис «Домклик». 

Офисная недвижимость. Отток нерезидентов продолжается

Офисный сегмент также оказался под ударом из-за исхода зарубежных компаний. Снижение показателей в 2022 г. было плавным, но последствия имеют долгоиграющий характер. CMWP, например, не ждет значимого улучшения спроса до 2025 г.

Российские филиалы международных корпораций покидают рынок, передавая контроль новым собственникам или местному менеджменту. Перестройка затронула недвижимость Москвы и Санкт-Петербурга, поскольку именно здесь располагалась большая часть штаб-квартир иностранных компаний.

По данным исследования
IBC Real Estate, из 419 зарубежных брендов, объявивших о пересмотре порядка работы, на март 2023 г. более 35% по-прежнему окончательно не определились. Это потенциальные вакантные площади, которые могут появиться в 2023 г. И хотя агентство отмечает высокий спрос со стороны компаний с госучастием, в основном крупные компании теперь предпочитают выкупать объекты, а не арендовать их.

Уровень вакантности площадей, по разным оценкам, на конец года составил 10-12%. Основной рост пришелся на II квартал 2022 г., после чего показатели оставались примерно на одном уровне. В I квартале 2023 г. фиксируется небольшое снижение вакантности: CORE.XP видит снижение с 10,3% до 10%.

Однако отдельно по классу А вакантность продолжает расти: 11,8% против 11,4% по данным CORE.XP и 13,4% против 12,8% по данным IBC Real Estate. Вероятно, пиковое значение в этом сегменте будет пройдено в 2023 г., после чего показатель пойдет на спад. Этому должны способствовать ограниченный ввод новых площадей, снижение спекулятивного строительства, замедление оттока иностранцев и рост активности российских арендаторов.

Объем ввода новых площадей в Москве по итогам 2022 г. сократился на 42% год к году, в том числе за счет переноса ряда проектов. Доля спекулятивных объектов, которые находят своих арендаторов уже после ввода в эксплуатацию, оказалась на многолетнем минимуме. Ожидается, что доля таких площадей останется низкой, поскольку девелоперы будут стараться строить под конкретного клиента. По мнению CMWP, новое строительство в основном будет поддерживаться крупными объектами, строительство которых началось в докризисное время.

Объем сделок по аренде и продаже офисов в Москве в 2022 г. превзошел ожидания: CORE.XP оценивает его в 1,2 млн кв. м, CMWP дает оценку 1,7 млн кв. м. В 2023 г. ожидаются сопоставимые результаты, хотя еще в начале года оба агентства ждали снижения на 17-18%. Сильный I квартал 2023 г. заставил специалистов пересмотреть прогнозы. Не исключено, что фактические результаты действительно окажутся лучше.

Средневзвешенная ставка аренды московских офисов, по оценке IBC Real Estate, в I квартале выросла на 2%. В классе А фиксируется рост менее 1%, в классе B — около 3%. При этом в каждом из пяти бизнес-центров с вакантностью выше 15% наблюдается снижение ставок аренды.

В целом, офисный сегмент находится в стагнации, выход из которой в 2023-2024 гг. не ожидается. Снижения ставок аренды, вероятно, удастся избежать, но объемы строительства будут оставаться на низком уровне.

Основные показатели

Аналитики Циан и Knight Frank подвели итоги I квартала 2022 года в сегменте офисной недвижимости Москвы. Как рассказала Мария Зимина, конец 2021 года стал для него просто потрясающим. Это было время подъема, ажиотажного спроса на офисные помещения, равного которому не наблюдалось восемь лет.

После этой сказки февраль 2022 года был похож на ушат холодной воды: по итогам I квартала в эксплуатацию введено лишь 13 тыс. кв. м офисных площадей, то есть примерно одно здание.

В связи с тем что собственники в основной массе стараются отложить строительство до тех пор, пока им не будет понятна динамика развития рынка, к концу декабря Knight Frank ожидает ввода 150–200 тыс. кв. м.

По итогам прошедшего квартала в Knight Frank зафиксировали хорошие показатели объема сделок. Тем не менее объем чистого поглощения составил –22 тыс. кв. м. Это говорит о том, что спрос на офисные площади снижается. Такой тренд знаком нам с пандемии 2020 года.

На чем специализируется компания SimpleEstate?

Это инвестиционная платформа коммерческой недвижимости, которая работает по принципу коллективных инвестиций. Задача платформы – найти наиболее инвестиционно-привлекательные объекты на рынке. SimpleEstate работает, в основном, в сегменте стрит-ритейла, преимущественно с супермаркетами, но также с офисами и складами. 

Если объект компании Никиты понравился, они его проверяют, анализируют на юридическую чистоту, техническое состояние. 

SimpleEstate – профессиональный участник рынка инвестиций с лицензией центрального банка. Они являются операторами инвестиционной платформы.  

Послушать интервью в формате подкаста можно на Яндекс Музыке.

Динамика спроса

В первый локдаун (март–апрель 2020 года) Циан в зависимости от класса недвижимости зафиксировал падение спроса в Москве до 30–35% относительно доковидного уровня.

После снятия ограничений рынок «догнал» отложенный спрос и показатели выросли до 80–90% относительно допандемийных с последующим падением до 60%.

В прошлом году мы наблюдали несколько всплесков. В I квартале спрос достигал доковидных показателей, а с конца 2021-го и до начала 2022 года в сегментах А и В результаты даже превысили доковидные показатели. В то же время показатели класса С начали снижаться и только накапливали отставание.

В 2022-м спрос стал стабильно снижаться (до 40–45%) уже во всех классах офисной недвижимости. В конце апреля — начале мая он достиг 30% от доковидного в классе С и 50% в классах А и B.

Уровень падения спроса в 2022 году схож с показателями первого локдауна 2020-го. Однако причины у них совершенно разные. Если во время локдауна участникам рынка было тяжело проводить сделки технически, то сейчас арендодателям и арендаторам непонятно, по какой цене их нужно совершать.

Методика исследования

Исследование проводится через изучение сайтов компаний, перечисленных в таблице.

Блок 1. Количество опубликованных объявлений о продаже жилой недвижимости.

Оцениваются публично доступные данные с разделов сайтов о продаже жилой недвижимости на первичном и вторичном рынках во всех регионах РФ.

Для рэнкинга сервисов по объему предложений жилой недвижимости на вторичном рынке оцениваются публично доступные данные с разделов сайтов о продаже жилой недвижимости на вторичном рынке во всех регионах РФ.

Для рэнкинга сервисов по количеству коттеджных поселков в каталоге оцениваются публично доступные данные с отдельных разделов сайтов, где доступен каталог коттеджных поселков, с дополнительной информацией по каждому из них (описание, контакты, актуальные объявления и т. п.) во всех регионах РФ.

Блок 2. Объем информации о посредниках.

Для рэнкинга оцениваются публично доступные данные с индивидуальных разделов сайтов с информацией о посредниках, зарегистрированных в базе сервисов.

Для анализа данных показателя «количество риелторов-юрлиц» оценивается публично доступная информация из разделов сайтов «Агентства недвижимости», где доступны профайлы компаний с описанием, контактной информацией и перечнем опубликованных объявлений.

Для анализа данных показателя «количество риелторов-физлиц» оценивается публично доступная информация из разделов сайтов «Риелторы/Агенты», где доступны профайлы агентов по недвижимости с описанием, контактной информацией и перечнем опубликованных объявлений.

Отели и апартаменты

Развитие коммерческой недвижимости в России связано с внутренним туризмом. Крупные игроки, такие как Azimut и Cosmos, продолжат развиваться в новых и уже известных регионах. Тенденция к загородному и региональному туризму усилится.

С сегментом апартаментов, в том числе и сервисных, наблюдаются трудности из-за их неясного законодательного статуса. Покупатели становятся избирательными в выборе лотов, но рынок апартаментов и уверенность в недвижимости в качестве инвестиционного актива продолжает расти.

На наш взгляд, спрос будет расти на эксклюзивные проекты. Это будут дома элитного и премиального классов в исторических местах с уникальными параметрами. Часть россиян выехала за границу, а за ними следуют брокеры и девелоперы. Сейчас последние рассчитывают на большой спрос среди эмигрантов.

Одним из основных центров экономического развития на Ближнем Востоке является Дубай. Несколько российских застройщиков также заинтересовались вложением средств в проекты недвижимости в ОАЭ и уже объявили о своих намерениях.

Возможно, и другие серьезные игроки также будут рассматривать эту область для создания жилых проектов различных типов.

Таким образом, строительная отрасль остается важным фактором экономики страны, и мы надеемся, что краткосрочные затруднения будут преодолены, а отрасль сможет вернуться к стабильности и развитию.

Офисная недвижимость

Из-за сокращения объемов сделок на рынке коммерческой недвижимости объемы ввода в эксплуатацию новых офисных площадей на конец 2021 года снизились на 50%.

Мы считаем, что, к сожалению, в 2023 году эта тенденция сохранится и будет продолжать негативно влиять на девелоперскую активность. Это может привести к уменьшению расходов на строительство, а также может означать сокращение рабочих мест в отрасли.

В ближайшие годы в Москве ожидается нехватка офисов высшего класса. Свой вклад в решение этой проблемы вносит крупнейший застройщик ГК «Галс-Девелопмент». Компания представила несколько новых проектов по строительству офисных зданий, в том числе самого высокого в Москва-Сити – БЦ «Дубинин’Sky». Также застройщик заинтересован и в офисах класса «В», поэтому работает над проектом «Галс-Девелопмент» на Шоссейной улице.

Эти шаги позволят удовлетворить потребности компаний в офисных помещениях и снизить давление на существующий рынок офисов высшего класса в Москве. Растущие компании и государственные организации способствуют увеличению спроса на качественные офисы и консолидацию подразделений в едином офисном пространстве.

В России, где рынок недвижимости непредсказуем, важно диверсифицировать свой проектный портфель, развиваться в нескольких направлениях и уменьшать риски. Компании, которые способны справиться с этим, могут успешно работать в сегментах офисной, жилой и загородной недвижимости, а также внутри каждого из этих направлений

Диверсификация – важный принцип для развития на российском рынке недвижимости. Так, например, компания ГК «Галс-Девелопмент» имеет разнообразный портфель недвижимости: от делюкс до комфорта, а также деловые центры классов «А» и «В». Благодаря этому стабильность и постоянный доход гарантированы в любых экономических условиях.

На офисном рынке не произошло катастрофы, которую многие прогнозировали. Крупные зарубежные компании продали свои бизнесы, однако офисы остаются занятыми благодаря российскому менеджменту.

 Тем не менее, большинство компаний продолжают сокращать свои площади и передавать их субарендаторам. В 2023 году спрос на офисные площади будут определять игроки госсектора, IT-компании с госучастием и российские коммерческие компании, работающие с ближневосточными партнерами.

Итоговые выводы:

  • одной из главных характеристик качества электронных сервисов недвижимости является его контентное наполнение – объем информации об объектах недвижимости, которые могут стать потенциальным предметом сделки для пользователя, а также о посредниках, работающих на рынке жилой недвижимости;  
  • чем больше объем предоставляемой пользователю информации об объектах недвижимости, тем больший выбор он имеет, что в конечном итоге может влиять на посещаемость сервиса;  
  • количество посредников, работающих на рынке недвижимости, зарегистрированных в базах сервисов, косвенно указывает на удобство, технологичность и финансовую доступность услуг сервиса для профессионалов;
  • второй важный критерий – длина клиентского пути – от первого контакта с сервисом до закрытия сделки по покупке/продаже жилья;
  • простота, удобство, технологичность, скорость прохождения этого пути могут влиять на количество совершенных с помощью платформы сервиса недвижимости сделок;
  •  у сервисов, являющихся частью экосистем крупнейших ипотечных банков, благодаря современным ИТ-решениям есть конкурентное преимущество перед остальными участниками рынка;
  • среди таких сервисов лидером по большинству исследуемых критериев является сервис недвижимости «Домклик», входящий в экосистему СберБанка.
Оцените статью